アパート経営・アパート建築をはじめとした土地活用ならレオパレス21[7]アパート賃貸経営の基本業務

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第3章実務を知ろう

[7]アパート賃貸経営の基本業務

いざ賃貸アパートの経営を始めてみると、日々、様々な業務をこなす必要が生じます。清掃のような日常的な仕事から、建物の中長期的な管理や、入居者との契約のように専門性が求められる仕事まで、とても幅広い領域に及びます。実際の経営がイメージできるように、どのような業務があるか把握しましょう。

経営方式を決めるためにも知っておくべき基本業務

賃貸アパートを経営するうえでやるべき業務は多岐にわたりますが、大きくは「入居者管理」と「建物管理」のふたつに分けることができます。入居者の募集・契約、家賃回収、契約更新、退去時の原状復帰といったことが「入居者管理」にあたります。「建物管理」は、共用部の清掃や法定点検の実施、10~15年に1度の大規模修繕といったことになります。アパート賃貸経営を成功させるには、こういった業務にきちんと対応していくことが必須となりますが、実はすべてを自分でこなす必要はありません。一部または全部を不動産会社や管理会社に委託することも可能です。どこからどこまでを自分でやるか、どの部分を任せるかで、アパート賃貸経営のやり方は主に3つの経営方式に分類できます。業務の流れを理解し、どのタイプの経営方式が自分に向いているか考えてみましょう。

入居者管理

1.入居者募集

アパート賃貸経営を始める「新築」の時は、全部屋が埋まるように入居者を募集しなければなりません。退去者が出れば、そのつど次の入居者を探し、できるだけ空室にならないようにします。「入居者募集」は、清掃などと違ってオーナー自身で行うのは難しい業務ですので、不動産会社・管理会社を通じて行うのが基本です。

入居希望者が現れれば、不動産会社の社員が付き添って実際に部屋を見てもらいます(「内覧」といいます)。オーナーはその人の情報を不動産会社経由で受け取り、部屋を貸すかどうかの判断をします。収入は安定しているか、近隣トラブルを起こさないか、反社会的勢力ではないかといったことがチェックポイントです。

また、募集時には、「家賃」、「管理費」、「敷金・礼金」の金額を決めておく必要があります。連帯保証人を求めるか、損害保険への加入を義務付けるか、契約期間は何年か、ペット禁止・楽器演奏禁止といった入居条件も明確にしておきます。

2.賃貸借契約の締結

入居者が決まれば、入居者とオーナーとの間で「賃貸借契約」を取り交わします。入居予定者から「家賃」、「敷金・礼金」、「仲介手数料」などの支払いを受け、「領収書」と「預り証」を発行します。契約内容の最終確認を行い、契約書に署名・押印をもらいます。同時に、「印鑑証明書」、「住民票」、「収入を証明する書類」、「連帯保証人の承諾書」などを受け取ります。最後に部屋の鍵を渡して、一段落です。契約に関するやり取りには専門的な知識も必要ですので、不動産会社に任せる方がいいでしょう。

3.入居者管理

入居者が転入してくれば、「入居者管理」の仕事が日常的に発生します。新築なら頻度は低いですが、「エアコンが壊れた」、「トイレが流れない」といった設備トラブルには、できるだけ早い対応が求められます。「騒音」や「階下への水漏れ」といった入居者間のトラブルもありますし、「ゴミ捨てマナー」の悪さを近所の人に指摘されるといった問題も起こります。

月々の「家賃回収」、「入金管理」、「帳簿の記帳」といった、お金に関連した業務もおろそかにできません。予定通りに家賃が回収できればいいのですが、「滞納」する入居者がいた場合、督促を行うことになります。「滞納」が続いたり、「又貸し」をしたり、ルール違反が続くようなら、「契約解除」も視野に入れた対応を取ることも必要です。

2年ごとの「契約更新」や、退去者がいれば退去時の「立会い」と「敷金の返還」といった業務も発生します。これらは契約に関することですので、不動産会社に任せるケースが多いです。

建物管理

1.物件の魅力を保つ「建物メンテナンス」

アパートの建物は、入居者の居室となる「専用部分」と、入居者全員で利用する「共用部分」に分けることができます。「専用部分」はオーナーといえども勝手に入ることはできませんので、トラブルがない限り行う業務はありません。退去者が出た際に、「室内クリーニング」や「クロスの貼り替え」、「エアコンクリーニング」など、住み心地を維持するためのメンテナンス業務が発生します。

「共用部分」は普段から清掃を行い、清潔な状態に保ちます。外廊下、階段、ゴミ置き場、駐輪場、エントランスなど、大勢が利用するので、清掃を怠るとすぐにゴミや汚れが目立つようになります。「廊下の電球交換」や、ゴミ置き場に放置された「粗大ごみの処理」といったことにも対応します。敷地に木々や花壇があるなら、「枝の剪定」や「草むしり」といった「植栽管理」も必要です。

「屋根の葺き替え」、「外壁の塗り替え」、「器具の取り換え」など、10~15年に1度の「大規模修繕」も重要です。経年劣化するアパートの価値を維持し、空室リスクを高めないために、計画的に取り組みましょう。多額の費用がかかりますので、事業計画にきちんと盛りこみ、必要額を積み立てていくのがいいでしょう。

もし周辺にライバルとなるアパートが増えて、設備や外観で見劣りするようなことがあれば、「リフォーム」や「リノベーション」も選択肢のひとつになります。「宅配ボックス」や「温水便座」、「モニタ付きインターフォン」といった最新設備を導入することで、新しいアパートにも負けない魅力的な物件に変えることを検討します。

2.「建物管理」と「法定点検」

アパートなどの共同住宅では、建築基準法や消防法により、定期的な「法定点検」が義務付けられています。正常に作動しないと人命にかかわる「消火器」や「スプリンクラー」、「自動火災報知設備」などの「消防用設備」は、定期的に点検し、消防署に報告しなければなりません。6ヶ月に1度の「機器点検」と、1年に1度の「総合点検」を行い、3年に1度の「報告書提出」が義務となっています。これを怠ると、行政指導や罰則を受けることがあります。点検は「消防設備士」または「消防設備点検資格者」に依頼することが推奨されています。

エレベーターは年に1度の「法定点検」が義務となっています。事故防止のため、通常は1~3ヶ月に1度、「保守点検」を行います。また、「貯水槽」も管理基準が設けられており、1年以内に1回、清掃をしなければなりません。定期的な点検や水質検査も求められます。「貯水槽」とは、水道の圧力だけでは高層階に水を届けることができない場合、いったんポンプで水をくみ上げて貯めておく水槽のことです。4階以上の建物の屋上に設置されていることがあります。

まとめ
アパート賃貸経営に関する業務は、こまごまとしたものから、知識が必要なものまで、非常に幅広くなっています。できるだけ自分で対応したいと考えている人もいるでしょうが、クレーム対応が遅くなって入居者の不満が高まるようなことは避けたいものです。不動産会社や管理会社に委託するのも経営のひとつの手段ですので、うまく活用することを検討してみましょう。

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