アパート経営・アパート建築をはじめとした土地活用ならレオパレス21[5]土地の事業性を知るチェックポイント

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第2章市場を知ろう

[5]土地の事業性を知るチェックポイント

どこに、どんなアパートを建てるかは、アパート賃貸経営の成否にかかわるとても重要な要素です。せっかくアパートを建てても入居者が集まらず、空室が続くようなら、計画通りの家賃収入が得られません。アパートは一度建てると、「もっと駅前に移動させよう」とはいきませんので、「土地の事業性」を把握することはとても大切です。アパートに適した立地か、問題なく建築できる場所か、入居者は集まりそうかといった事業性を、様々な観点から検討しておきましょう。

アパートへの適正を確かめる

土地の広さや形状によってどんなアパートを建てることができるかが決まってきますし、周辺環境や居住性によって入居者の集まりやすさや家賃水準が変わってきます。ですが、広さ・形状、居住性や利便性に不利な点があったとしても、アパート賃貸経営が成り立たないわけではありません。費用をかければ解決できる“弱点“もありますので、改善のために必要なコストを事業計画に読みこむようにしましょう。

1.土地の広さ・形状

チェックポイント(1) 200㎡以上あるかどうか

あまりに狭い土地だと部屋数が取れませんので、アパートを建てるのに十分な広さがあるか確認しましょう。200㎡以上というのがひとつの目安といわれていますが、狭小地に適したプランを用意している不動産会社や工務店もあります。

チェックポイント(2) 四角形かどうか

形状は四角形がベスト。「三角地」でも十分な広さがあればいいのですが、狭い三角地だと部屋数が取れなかったり、いびつな住戸になったりするので、アパート建築にはあまり向いていません。

チェックポイント(3) 旗竿地でないこと

「旗竿地」もアパート向きとはいえません。旗竿地とは、立てた旗を横から見たような形状で、他の土地に囲まれており、わずかな部分しか道路に接していない土地のことです。竿に相当する狭い通路を通って建物にアクセスすることになるので、建築コストが高くなりがちです。重機が入れず手作業が増えるため工費が上がったり、道路から距離があるため電気や水道を引き込むのにコストがかかったりするからです。また、旗竿地では、接道義務を満たしているかどうか確認しましょう。建築基準法の定める道路(幅員4m以上)に、その土地が4m以上接していなければ、アパートなどの共同住宅を建てることができません。

ただし、「重層長屋」なら狭い旗竿地でも建てられますし、道路とは2m以上接していればOK です(東京都の場合)。重層長屋とは、廊下や外階段といった共用部分を設けず、1階に全住戸の玄関を設けるもので、20坪(約66㎡)から建築可能です。くわしくはこちら(重層長屋について)のページで紹介しています。

2.居住性

チェックポイント(1) 日当たりのよさ

「居住性」とは、住む人にとっての快適さ、住み心地のよさのこと。中でも重視されるのは、「日当たりのよさ」です。日当たりがよければ、室内が明るく、洗濯ものは乾きやすいですし、冬でも暖かく過ごせます。日差しをさえぎる大きな建物がなく、南向きに窓がつくれるようなら、プラス材料です。子育てをしているファミリー層は特に日当たりを重視する人が多いです。逆に、大学・専門学校に通う学生は日中は家にいないことが多いので、日当たりにこだわらない人もいます。

チェックポイント(2) 騒音の有無

騒音の有無も重要なポイント。大きな道路、線路や踏切、工場、公園・野球場、学校、人や車の出入りが激しい商業施設など、音を出す施設は意外とたくさんあります。もし騒音が気になる立地なら、二重サッシにしたり、窓の向きを工夫したりする必要があります。

チェックポイント(3) 悪臭・粉塵

悪臭や粉塵が気になるような場所なら、居住者を見つけるのに苦労することになるでしょう。田畑への隣接も、季節によってカエルがうるさかったり、蚊が出たりするので、避ける人がいます。農薬散布を嫌う人もいます。

3.利便性

チェックポイント(1) 最寄り駅はどのような駅か

日々の生活を不自由なく過ごすことができるかどうか、「利便性」も大切です。まず「交通利便性」をチェックしましょう。最寄り駅はどのような駅でしょうか? 本数はどのくらいあるか、急行が停まるか、終電は何時か、その駅が始発の便はあるかといったことを確認します。交通利便性は、会社勤めをしている人や大学・専門学校に通う学生には特に大切です。

チェックポイント(2) 駅から徒歩10分以内か

駅からアパートまでのアクセスはどうでしょう? 徒歩10分以内だと評価が高くなります(ちなみに不動産広告では「徒歩1分=80m」と決まっています)。徒歩分数だけでなく、夜道が明るいかを気にする人もいます。日常的に自転車を使う立地なら、道が平坦か、坂道は多くないかも重要です。

チェックポイント(3) バス停が近くにあるか、幹線道路に出やすいか

駅から遠い物件なら、バス路線の利便性を調べておきましょう。バス停が近くにあるか、駅までバスで何分かかるか、本数はどれくらいあるか、遅くまでバス便があるかといったことです。自家用車が不可欠な立地なら、駐車場が確保しやすいか、幹線道路まですぐに出られるかがポイントになります。

チェックポイント(4) スーパーマーケットや病院が近くにあるか

日常生活や買い物に不便がないか、「生活利便性」も大切です。普段の買い物をするスーパーマーケットが近所にあるかどうか。学生や仕事帰りが遅いビジネスマンはコンビニの有無を気にします。高齢者やファミリー層なら、病院が近くにあれば評価が高くなります。

土地の将来性を調べる

もうひとつチェックしておきたいのが、その土地の「将来性」。大きな商業施設ができれば利便性が高まりますし、大企業の移転や大学・専門学校の新設があるなら住居のニーズも増えるでしょう。そういった将来性が期待できるなら、アパート経営に有利だといえます。どういった開発が予定されているか調べておきましょう。

1.鉄道・地下鉄の新線や新駅の計画

東京の山手線に40年ぶりに新駅ができることになり、品川と田町の間で再開発が進んでいます。このように、近くに新駅や新線ができるようであれば、土地の価値は大きく上昇する可能性があります。とりわけ交通利便性を重視するサラリーマン世帯からの評価が高まるはずです。通学圏内にある大学・専門学校の学生からも選ばれやすくなります。

2.道路計画

新しい幹線道路や道路網の整備が計画されていれば、やはり将来性に期待できます。商業施設に行きやすくなったり、都市部に出やすくなったり、高速道路が使いやすくなったりすれば、利便性が向上します。ただし、すぐ目の前に大きな道路ができる場合は騒音を嫌う人もいるので、計画内容をくわしくみておきましょう。

3.商業施設や公共施設の開発計画

ショッピングモール、レジャー施設、公園といった施設ができれば生活利便性が向上します。図書館、公民館、美術館・劇場といった文化施設も歓迎されます。市区町村の役所が遠いと手続きのたびに時間がかかって面倒ですので、出張所が近くにできるのも喜ばれます。大学・専門学校が近くにできれば、学生で部屋が埋まりやすくなります。注意したいのは、今ある工場を移転させて跡地を公園にするといった計画。工場で働いていた人たちの住宅需要が減る分、入居者集めで苦労することもあります。

4.再開発計画

これまで見てきたような新駅・新線、道路計画、商業施設や公共施設などが同時に広いエリアで進められる「再開発」が行われるようなら、エリアの魅力が格段に上昇しますので、近隣エリアの再開発計画の有無を調べておきましょう。再開発計画があれば将来性はとても期待できるのですが、開発の一環として住居が大量供給されることもありますので、アパート賃貸経営にとっては必ずしもプラスとならないケースもあるので注意してください。

まとめ
土地の広さや形状がアパートに適しており、利便性・居住性が高く、将来性もあるようなら、その土地にはすぐれた事業性があるといえます。もちろん、アパート賃貸経営に最適な土地ばかりではありません。なんらかの“弱点“があるのは普通のことです。そういった弱点は、工夫によって補えるものも多いので、あまりネガティブに考える必要はないでしょう。住む人によって価値観や求めるものも違いますので、駅から遠いことが常に弱点というわけでもありません。様々な観点から土地の事業性を把握し、その土地にふさわしい事業計画を立てることが大切です。

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