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第3章実務を知ろう

[6]アパート賃貸経営の流れ

アパート賃貸経営もひとつの“ビジネス“です。考えるべきことや、やるべきことは少なくありません。しかも、いったん始めれば20年、30年と長く続けていくものですから、実際にどのような仕事が発生するのか、イメージを持っておくことは大切です。「事業計画を立てる」、「アパートを建築する」、「管理業務を行う」という、3つの段階に分けて経営の流れをみていきましょう。

事業計画を立てる

「事業計画」は経営を成功させるためにとても重要なものです。どのようなアパートを建てるか、資金はどう調達するか、管理業務をどこまで管理会社に任せるかといった計画を練っていきます。

1.アパートに適した土地か考える

まず、予定地がアパート賃貸経営に向いているか、「事業性」を考えましょう。「広さ・形状」、「居住性」、「利便性」の3つがポイントになります。十分な広さがあり、土地が四角形であれば、アパートに最適です。日当たりのよさ、駅からの距離、スーパーマーケットが近所にあるかといったことも確認します。

すべての点で合格である必要はありません。弱点があっても、アパートの建て方や間取りを工夫することでカバーできる部分もあります。大切なのは、土地の特性を客観的に把握し、その土地に合った事業計画を立てることです。

2.建築プランを検討する

土地の特性を把握すれば、次はどんな人がそのアパートに住むことになるかを考えます。サラリーマンか、大学生か、子育てファミリーか、住む人によって最適な間取りが違いますし、求められる設備や家賃の相場も変わってきます。

どのようなアパートを建てるか具体的になってくれば、不動産会社・工務店に相談し、建築プランの提案を受けます。この際、特に重要なのはアパートの「構造」をどうするかです。構造には「木造」、「鉄骨造」、「RC造」があり、それぞれ特徴が異なります。たとえば「木造」は、建築費が安く、工期が短いのですが、居住性は低くなりがちで、家賃はあまり高く設定できません。「構造」によって「融資」の受けやすさや、「火災保険料」の額も変わるので、慎重に検討する必要があります。

3.経営方式を決める

「管理業務」をどこまで不動産会社・管理会社に任せるかで、主に3つの経営方式から選ぶことができます。「一括借上げ方式(サブリース方式)」は、入居者の募集から日々の管理業務まで、すべてを任せるもの。空室や家賃滞納の有無に関係なく、毎月、一定額の収入が得られる契約になっているので、安定した収入が期待できます。「管理委託方式」は管理業務をひと通り任せるものです。空室や滞納があった場合、収入は減ります。「自主管理方式」は基本的にすべてを自分でこなす経営方式で、委託手数料がかからないので収入は増えます。自分がどこまで日々の業務に携わることができるか、空室や滞納のリスクとどう向き合うかを考え、経営方式を検討しましょう。

4.収支計画を立てる

不動産会社・工務店から建築費用の「見積もり」が出てくれば、それに基づいて「収支計画」を立てます。「収入(主に家賃)」はいくら見込めるか、「支出(ローン返済やメンテナンス費用など)」はいくら発生するか、収入と支出を漏れなく盛り込み、計画を作成します。

「一括借上げ方式(サブリース方式)」であれば不動産会社が収支計画書を作ってくれますが、楽観的な内容になっていないか、細かな点までチェックしましょう。「空室リスク」、「家賃下落リスク」、「修繕積立金」の見通しが甘くないかがポイントです。

事業の成否の基準となる「利回り」も、甘い見通しになっていないか確認しましょう。支出を考えずに計算した「表面利回り」は高めになって当然です。発生する支出を漏れなく考慮した「実質利回り」をみるようにしてください。

自己資金で足りない分は銀行などの金融機関から「アパートローン」として融資を受けます。「金利」、「金利タイプ」、「返済方法」、「借入期間」などによって、月々の返済額が違ってきます。どのような融資の受け方をするかも、「収支計画」の重要なポイントです。

5.節税対策としてのアパート賃貸経営

アパート賃貸経営は、高い「節税」効果を発揮することでも注目されています。土地は利用しなくても、所有するだけで「固定資産税」がかかりますし、相続時には遺産総額に応じて「相続税」を納めなければなりません。「更地」に比べると、アパートが建っている土地は200㎡以下なら評価額が6分の1になるため、毎年納める「固定資産税」の節税になります。相続時の評価額も下げることができますので、「相続対策」としてもアパート賃貸経営は役立ちます。

着工からアパートが完成するまで

建築プランや建築費用が決まれば、不動産会社・工務店と「建築請負契約」を結び、いよいよ「着工」となります。工事が進み、建物が完成することを「竣工(しゅんこう)」と呼びます。着工から竣工までの期間は「工期」といい、「構造」、「工法」、「規模」などによって異なります。木造2階建てならおよそ3ヶ月、RC造4階建てなら7ヶ月が目安です。

1.工事準備、着工

建築工事については基本的に不動産会社・工務店に任せておいてかまいません。ですが、これからその場所でアパート賃貸経営を営むことを考えると、周辺住人への挨拶をしておいた方がいいでしょう。着工前に近隣の住戸を訪ね、工事の概要を説明します。工事中は騒音などで迷惑をかけますし、アパートができてからも入居者のゴミ捨てマナーなどでトラブルが起きることもあります。どんなアパートを建てるのか、いつ完成するのか、説明にまわりましょう。

水道局、消防署、行政窓口への申請は不動産会社・工務店がやってくれます。着工すれば、しばらくの間、オーナーにはやることはありません。工事の進捗を見にいったり、暑い日には差し入れをしたりといった気づかいがあると喜ばれます。

2.入居者募集

「一括借上げ方式(サブリース方式)」で経営する場合は、アパートの建築と管理を同じ会社が行うのが普通ですので、入居者募集も任せることができます。

「自主管理方式」を選んだ人や、「管理委託方式」で管理会社が入居者募集をしない場合は、不動産会社を通じて入居者を募集します。今はインターネットを使って広告宣伝すれば、オーナー自身で入居者を見つけることもできますが、やはり経験とノウハウのある不動産会社は強い味方です。竣工の3~4ヶ月前に募集し始めるのが普通ですが、エリアや物件によっては入居者が決まるまで時間がかかることもありますので、早目に取りかかりましょう。募集開始前に、家賃、敷金・礼金といった条件を決めておく必要もあります。

3.竣工

工事が完了すれば「竣工」です。施工会社から報告を受け、工事内容をチェックし、不具合や気になるところがあれば手直ししてもらいます。最終確認が終われば「引き渡し」となり、保証書など各種書類を受け取ります。同時に、最終的な支払いを行います。工事関係者をねぎらう「落成式」というイベントを行うこともあります。

入居が始まってからがアパート経営の本番

建物が完成し、入居者が入ってきてからがアパート経営の本番です。空室ができないように、アパートの魅力を保つ「入居者管理」「建物管理」が大切になってきます。

1.入居者の決定、賃貸借契約の締結

入居希望者がいれば、その人の入居を認めるかどうかはオーナーの判断になります。トラブルを起こさなさそうか、家賃の支払い能力は十分あるか、様々な観点から検討します。入居者募集を不動産会社に任せていても、最終的に決めるのはオーナーです。基準をあまり厳しくするとなかなか入居者が決まらないこともありますので、さじ加減も重要です。経営方式が「一括借上げ方式(サブリース方式)」の場合は、入居の是非の判断も不動産会社に任せることになります。入居OKとなれば、「賃貸借契約」を取り交わし、家賃や敷金・礼金を受け取り、鍵を渡します。

2.入居者管理

入居者が住むようになれば、設備の不具合やクレームへの対応が日常的に発生します。月々の家賃回収、滞納者への督促、帳簿付けといった、金銭にかかわる業務もおろそかにできません。他には、2年ごとの「契約更新」や、退去者がいれば退去時の立会いと敷金の返還といった業務があります。管理を不動産会社・管理会社に任せているなら、オーナーがやることは基本的にありません。

3.建物管理とメンテナンス

建物を快適な状態に保つため、清掃、共用部の電球交換、植栽への水やり、草むしりといった日常的な業務が発生します。退去者がいれば、次の入居者が引っ越してくる前に、室内クリーニング、クロスの貼り替え、エアコンの清掃などを行います。消防設備やエレベーターの点検といった、法律で義務付けられた「法定点検」も定期的に発生します。他には、「屋根の葺き替え」や「外壁の塗り替え」といった10~15年に1度の「大規模修繕」も、アパートの魅力を保つために不可欠です。

まとめ
事業計画の立案から、アパートの建築、入居者管理、建物のメンテナンスなど、アパート賃貸経営で発生する業務は多種多様です。中には専門性が求められるものもありますし、近所に住んでいなければ対応が難しい仕事もあります。こういった実務の流れを理解した上で、自分でどこまでできるかを考え、経営方式の検討を進めましょう。

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