アパート経営・アパート建築をはじめとした土地活用ならレオパレス21[1]アパート賃貸経営の目的とメリット

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第1章目的を考えよう

[1]アパート賃貸経営の目的とメリット

相続税対策や資産形成の手段として「アパート賃貸経営」が話題になることが増えました。実際、アパート賃貸経営は節税の手段としてすぐれていますし、節税以外にも様々な目的で営むことができる事業です。小規模・小資本で始められますし、管理を委託すれば手間をかけずに経営できるといった魅力もあります。どのようなメリットがあり、どのような目的で取り組む人がいるのか、みていきましょう。

アパート賃貸経営でかなえられる8つの目的とメリット

アパート賃貸経営を営む人は、どのような目的でアパートを始めたのでしょう? その答えはひとつではありません。それぞれの人が、自身のライフステージや価値観にあわせて目的を見出し、経営に取り組んでいます。主に次の7つを目的として挙げることができます。

1.老後の“私的年金“を確保したい

少子高齢化が急速に進行する中、公的年金制度をどう維持するかは大きな政治課題となっています。支給開始年齢は60歳から65歳に段階的に引き上げられ、財源不足のため将来的には支給額が減額される可能性も取りざたされています。夫婦2人分の月々の支給額は、国民年金で約13万円、厚生年金で約22万円※となっています。老後の生活には月25万円程度が必要だといわれており、年金だけでは豊かな暮らしを送るのに十分ではありません。「老後の資金を自分で用意する姿勢」が求められる時代になってきたと考えた方がよさそうです。
※厚生労働省『平成29年度の年金額改定について』より

安心して老後を過ごすには、年金以外に生活を支えてくれる収入がほしいものです。そうはいっても、新しく事業を起こすのは大変ですし、大きなリスクもあります。株式投資で稼ぐには元手が不可欠ですし、損をする可能性もあります。そうなると、専門知識を持たない人でも小規模で始められる「アパート賃貸経営」は、とても有力な選択肢だといえます。“私的年金“の感覚で毎月の家賃収入が得られることは、老後の安心につながるはずです。

2.相続税対策をしたい

不動産を持つ人にとって、悩みの種は相続問題。せっかく家族に土地を残せるのに、相続税で負担をかけることになってしまうとすれば、頭の痛い問題です。しかも、2015年の相続税制の改正で、相続税がかかる人が増えました。できるだけ家族に相続税の負担をかけたくないと、相続対策を考える人にとっても、アパート賃貸経営はメリットがあります。

まず土地についてみてみましょう。更地や自用地に比べると、アパートが建っていれば土地の評価額が約20%下がります。評価額が下がれば、それだけ相続税を減らすことができます。「小規模宅地等の特例」があてはまれば、さらに50%の評価減となり、評価額を当初のおよそ40%にまで圧縮することができます。

建物については、アパートを建てたことでその建物が相続税の対象として増加します。ですが、現金で相続するよりも、アパートを建てた方が相続税を減らすことができます。アパートの建物は評価額が30%減額され、取得価額(購入・建築時の価格)と比較するとおよそ40%程度になります。建築費3,000万円なら、相続税の評価額は約1,200万円になるので、現金で相続するよりも大幅に節税できます。くわしくはこちらをお読みください。

相続税評価額の比較

3.固定資産税の節税をしたい

固定資産税は、不動産を所有している人にかかる税金で、その評価額に応じて税額が決まります。相続税と同じように、更地よりも住宅やアパートが建っている方が評価額を少なくできる「住宅用地の特例」があります。200㎡以下の部分は評価額が6分の1に、200㎡超の部分は3分の1に軽減されるものです。賃貸アパートでは、「200㎡×住戸数」の面積が6分の1が対象となります。くわしい条件などはこちらをご覧ください。

更地でなく、建物が建っている土地をお持ちの人は、すでに「住宅用地の特例」が適用されているかと思います。ですが、「うちの土地は建物があるから大丈夫だ」と安心するには注意が必要です。老朽化した家屋が放置される「空き家問題」に対応するため、2015年に「空き家対策特別措置法」が施行されました。倒壊の危険や景観への悪影響があると判断されると「特定空き家」に指定され、「住宅用地の特例」が適用されなくなります。そうなると、固定資産税が最大で6倍になります。古い建物がある場合は建て替えてアパート賃貸経営を始めるのも、土地活用のひとつの方法です。

4.所得税の節税をしたい

アパート賃貸経営は、ある程度の規模を超えると、法人化することで「所得税」を減らすことができます。個人では、逆に所得税率が上がり、税額が増えることがあります。なぜなら所得税は「累進税率」ですので、所得が増えるほど税率が上がるからです。他に収入のある人がアパート賃貸経営を始めると、「総合課税」といって、合計した所得に課税されるため、むしろ税率が高くなることがあります。もしアパート賃貸経営が赤字であれば、総合課税のおかげで、他の所得から赤字分を引くことができますが、赤字の想定で始めるものではありませんので、あまり大きなメリットとはいえないでしょう。

個人の場合は所得税の節税効果はあまり期待できませんが、法人化すれば、様々な方法で節税できるようになります。まず、多くの場合、法人税率は所得税率より低いです。さらに、オーナーが報酬を受け取り、「給与所得控除」を用いて課税対象額を圧縮することもできます。また、家族を役員にし、所得を分散することでできる節税もあります。法人化についてはこちらでくわしい解説をしています。

5.土地を有効活用したい

せっかく土地を持っていても、そこから収益を上げることができなければ、固定資産税を払い続けるばかりで、有効活用できているとはいえません。かといって、思い入れのある土地を売却するのは簡単に決断できることではないでしょう。土地を売らずに活用したいとなると、相続税対策や固定資産税対策という点でも、アパート賃貸経営は有力な方法です。立地などの条件にあったアパートを建てて、ていねいに経営すれば、安定した収益が期待できます。ノウハウを持った不動産会社や管理会社に委託すれば、オーナー自身は手間をかけずに経営できるという特長もあります。

他の土地活用法には、駐車場経営、貸倉庫業、自販機設置、太陽光発電で電気を売る、土地そのものを人に貸すなどが挙げられます。立地や土地の広さ・形状によって、事業への適正が違ってきますので、取り組む際は収益性の計算も含めてしっかり検討するようにしましょう。

6.不動産投資に興味がある

投資として見た場合、経営手法がすでに確立されているアパート賃貸経営には、すぐれた点がいくつもあります。ひとつは、ある程度の利回りが期待できること。立地や物件によって違ってきますので一概にはいえませんが、定期預金の金利が1%に満たないことに比べると、利回りが期待できます。

もうひとつ、インフレに強いというメリットがあります。インフレとは物価が上昇すること。つまり、相対的にお金の価値が下がることです。不動産の価格は物価に合わせて上昇する傾向がありますので、現預金よりもアパートを所有することはインフレに強いといわれています。

アパート賃貸経営を検討する人は土地を持っている人が多いのですが、土地を所有していない人にとっても魅力的な投資手法になることがあります。融資を受けて土地を購入し、アパートを建て、家賃収入で借入金を返済し、完済すれば土地と建物が自分のものになるという手法です。土地を持っている人に比べると投資額が大きくなりますので、より慎重に事業性を検討する必要がありますが、土地の購入から始めるので、入居需要の高いエリアを選んでアパート賃貸経営を始めることができます。

7.自宅を低コストで建て替えたい

自宅を普通に建て替えた場合、当然ですが、費用は自分で支払います。住宅ローンを用いたなら、収入や貯金から月々の返済を行っていくことになります。ところが、「賃貸併用住宅」なら、ローン返済を家賃収入で行えます。全額を家賃でまかなえることもありますし、余剰が出て副収入を得られるケースもあります。「賃貸併用住宅」とは、同じ建物の中にオーナーの自宅と、入居者用の賃貸スペースを設けるものです。アパートを単独で建てる時と違って住宅ローンで融資が受けられるので、金利面でも有利です。くわしくはこちらをご覧ください。

8.地域活性化に貢献したい

地域を活性化するには、その地域の担い手となる「人」の存在が不可欠です。賃貸住宅を建てれば、入居者として大勢の人が移住してきますので、それだけで地域ににぎわいをもたらすことになります。買い物などを通じてその地域でお金を使ってくれるので、経済面でも地域に貢献することになります。

住人が増えるのは、地域にとってとても価値のあることです。人の目があるだけで高齢者や子供の安全につながります。公園を子供が走っていれば、それだけで地域が明るくなるでしょう。学生や若いビジネスマンが入居すれば、万が一の災害時にも頼りになります。日常的にインターネットを使う世代ですので、SNS(ミニブログや交流サイト)を通じて地域の魅力を発信してくれることもあります。自治会などの地域組織の担い手として活躍してくれる人も出てくるかもしれません。住まいを提供するアパート賃貸経営だからこそできる地域への貢献があります。

まとめ
老後の安心のため、相続税対策として、不動産投資として、人それぞれの目的で取り組むことができるのが、アパート賃貸経営のすぐれたところです。ご自身のライフステージや今後のライフプランと照らし合わせ、もしアパート賃貸経営に取り組むなら、どのメリットを活かしたいか、どのような目的で始めたいか、検討してみてはいかがでしょう。

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