アパート経営・アパート建築をはじめとした土地活用ならレオパレス21[3]家賃収入で自宅を建てる「賃貸併用住宅」

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第1章目的を考えよう

[3]家賃収入で自宅を建てる「賃貸併用住宅」

自宅の一部に賃貸住宅を併設する「賃貸併用住宅」なら、毎月の家賃収入を住宅ローンの返済にあてることができるので、「あまりお金をかけずに自宅を建てる」ことが可能です。自宅だけを建てるよりも建築費は高額になりますが、うまくいけば全額を家賃収入でまかなうことも期待できます。ただし、入居者とのトラブルや、売却が難しいといった面もありますので、メリットとデメリットをよく理解したうえで検討を進めましょう。

賃貸併用住宅とは

「賃貸併用住宅」とは、ひとつの建物の中に、オーナーの自宅スペースと、入居者用の賃貸スペースが共存している住宅のことです。2階をオーナーの自宅にし、1階にアパートを3~5戸設けるといったものです。自宅のみを建てるよりも建築費用は高くなりますが、毎月入ってくる家賃収入を住宅ローン返済にあてることができますので、自分で持ち出すお金は少なく抑えることができます。ローンの支払いをすべて家賃収入でまかなえるケースもありますし、家賃収入の方が多くて副収入を得られることもあります。将来、お子さんが戻ってきた時、賃貸スペースを子供家族の住居にするといった柔軟性もあります。

賃貸併用住宅のメリット

1.住宅ローンで建てられる

アパートを建てる際、銀行などの金融機関から融資を受ける人は多いと思います。アパートの建築費用は「アパートローン」と呼ばれる事業向け融資になりますが、賃貸併用住宅なら一般的な「住宅ローン」で借りられるというメリットがあります。住宅ローンの方が金利が低く、返済期間も最大30年程度と長く設定することができるため、毎月の返済額を小さく抑えることが可能です。ただし、自宅部分が全体の50%以上といった条件があることにご注意ください。

住宅ローンが組めるということは、「住宅ローン控除」が使えるということでもあります。住宅ローン控除とは、年末の住宅ローン残高に応じて、一定額が所得税から控除される制度。2021年までに住居を新築または購入した人は、毎年最大で40万円、10年間で400万円もの所得税を減らすことができます。会社勤めしている人なら、源泉徴収された所得税が戻ってくる、とてもお得な制度です。

2.家賃収入で住宅ローンを返済できる

自宅のみを建てた場合は家賃収入がありませんので、住宅ローンを給与などからコツコツと返済していくことになるでしょう。賃貸併用住宅なら、毎月入ってくる家賃収入をローンの返済にあてることができます。ローン返済額のすべてをまかなえることもありますし、手元に残る収益が出ることもあります。部屋数、家賃の金額、空室率などにもよりますが、自宅のみを建てた場合よりもローン返済の負担が小さくなることが期待できます。

3.ライフスタイルの変化に対応できる

お子さんが独立して家族構成が変わったことをきっかけに、自宅の建て替えを検討する場合を考えてみましょう。夫婦ふたりでは家が広すぎるし、築年数も経っているので、小さめの家に建て替えようとするケースです。この時、もし小さめの自宅を建てたなら、お子さんが家族を連れてUターンしてきた際に住居を用意できません。ですが、賃貸併用住宅を建てておけば、お子さんの家族に賃貸用のスペースを提供することもできます。

お子さんのUターンを見越して、二世帯住宅としてリフォームしやすい建築プランを選ぶことも可能です。逆に、二世帯住宅を建てていっしょに暮らし、将来的に一部を賃貸に出すというケースも考えられるでしょう。賃貸併用住宅なら、家族構成やライフスタイルの変化に対応しやすいというメリットもあります。

デメリットと注意点

1.余裕を持った資金計画を

自宅だけを建てるよりも建築費用は高額になりますので、月々の住宅ローン返済額もそれなりの額になります。常に満室ならいいのですが、空室が発生し家賃収入が計画よりも少なくなるリスクも考慮しておいた方がいいでしょう。ある程度の期間空室が続いても返済が滞らないような資金計画を立てておくことが必要です。また、変動金利でローンを組んだ場合、金利が上昇し返済額が増える可能性もあります。やはり余裕をもった資金計画が不可欠だといえるでしょう。

2.入居者とのトラブルに注意

入口は分かれているとはいえ、同じ建物、同じ屋根の下に、オーナーと入居者が住まうことになりますので、生活面のトラブルが起きることもあります。テレビの音や楽器演奏、生活時間の違いによる深夜の物音など。ゴミ出しのマナーが悪ければ近隣からクレームを受けることもあります。近くで暮らしているだけにトラブルが起こりやすいということを理解しておきましょう。

3.転勤時の対応が難しい

会社勤めをしている人で転勤の可能性があるなら、転勤時に物件をどうするか考えておいた方がいいでしょう。自宅部分を空室にしておくのはもったいないですが、部屋のつくりによっては借り手を見つけるのはなかなか大変です。空室にしている間は、住宅ローンと転勤先の家賃を二重に負担しなければならなくなるケースもあるでしょう。入居者管理や、清掃、トラブル対応などをオーナー自身が行っていた場合、これは管理会社に委託できるので、あまり心配はいりません。ただし、委託費がかかるので、資金計画の見直しは必須となります。

4.すぐには売却できないことも

いざ売却するとなった時、通常のアパートなら投資目的で購入する人も多く、流動性がありますが、賃貸併用住宅は売りに出しても買い手がなかなか見つからないこともあります。自宅部分のプランが賃貸向きでないと判断されれば、投資目的の購入者からは敬遠されがちです。売りたくてもすぐには買い手がつきにくいことに留意しましょう。

まとめ
住宅ローンで建てることができて、家賃収入で返済の負担まで軽減できる「賃貸併用住宅」は、経済的なメリットの大きな選択肢だといえます。ライフスタイルの変化に柔軟に対応できるという強みも魅力です。自宅の建て替えを検討している人なら、お子さんが家族を連れてUターンしてくるといった将来的なことも視野に入れて考えてみる価値があるのではないでしょうか。

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