アパート経営・アパート建築をはじめとした土地活用ならレオパレス21[8]どこまで任せるか 3つの経営方式

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第3章実務を知ろう

[8]どこまで任せるか 3つの経営方式

アパート賃貸経営を営んでいくには様々な業務をこなす必要がありますが、すべてを自分でこなすのは難しい面もあります。そんな時に頼りになるのが、管理を請け負ってくれる企業の存在。費用はかかりますが、委託することで得られるメリットは大きいです。「管理業務」をどこまで任せるかで主に3つの経営方式から選ぶことができます。うまく活用して効率的なアパート賃貸経営を実現しましょう。

経営方式は「どこまで任せるか」で決まる

賃貸アパートを経営するにあたって、「できるだけ自分でやってみたい」と考える人もいれば、初めてのアパートなので「できるだけプロに任せたい」という人もいるでしょう。すべてを自分でこなすことはもちろん可能ですが、他に事業をやっている人や、アパートから離れた場所に自宅がある場合、簡単ではありません。専門性が必要な業務や、すぐに対応しなければならない仕事もありますので、不動産会社や管理会社に業務を委託するのは現実的な選択です。「どこまで任せるか」で決まる3タイプの経営方式、それぞれの特徴と、どんな人に向いているかをみていきましょう。

1.賃貸経営のプロにお任せ 「一括借上げ方式(サブリース方式)」

「できるだけプロに任せたい」というオーナーには、「一括借上げ方式」が向いています。「サブリース方式」とも呼ばれるものです。不動産会社・管理会社と契約を結び、「入居者募集」から「賃貸借契約の締結」、「家賃回収」、「建物メンテナンス」など、基本的にすべての業務を任せるものです。日々の清掃や入居者のトラブルにも、ノウハウを持ったプロが対応してくれるので安心です。

アパート経営が初めての人や、会社勤めをしているといった理由であまり時間を割けない人におすすめの経営方式です。物件と離れた場所に住居がある人にも、最適な選択肢だといえるでしょう。「一括借上げ方式」を請け負う企業の多くは、アパートの設計にも専門知識を持っており、建設も請け負っています。その会社でアパートを建てるのが委託する際の条件となっていることもありますので、関心のある人は早い段階から相談するといいでしょう。

「一括借上げ方式」の最大のメリットは、「空室」や「家賃滞納」の有無にかかわらず、毎月、決まった額の収入が得られること。これは「保証料」や「一括借上げ賃料」と呼ばれるもので、「空室」や「滞納」に悩まされることなく安定した収入が入ってくるのは、他の経営方式にはないメリットです。

受け取る金額は、「委託手数料」が引かれるので、家賃総額の80~90%となります。新築の場合、「入居者募集期間」として2~3ヶ月間、支払いがないケースもありますし、入居者の退去後1ヶ月間減額されることもあります。こういった条件については契約内容をていねいに確認してください。なお、「一括借上げ方式」を選ぶと収入が安定することから、銀行から融資を受けやすくなるというメリットもあります。

また、不動産会社・管理会社から支払われる「一括借上げ賃料」は一定期間ごとに見直しがあることを覚えておいてください。長期間にわたって同じ額が保証されるわけではありません。多くは2年ごとに見直す契約になっています。これは「30年一括借上げシステム」といった長期間の契約でも同様です。

入居者の退去時に発生する「修繕費・内装費」の負担は、オーナーか管理会社どちらになるのかも確認しましょう。

解約すれば、それ以降、入居者の管理をオーナーか別の不動産会社・管理会社で行うことになります。入居者情報を引き継いでもらえるかも重要なポイントです。「一括借上げ方式」では、入居者は管理会社と「賃貸借契約」を結ぶので、オーナーには入居者の情報が入ってきません。どんな人が入居しているかわからないというのも、デメリットだと感じるオーナーもいるかもしれません。

2.管理業務をひと通り任せたい 「管理委託方式」

管理業務をひと通り任せるのが「管理委託方式」です。入居者管理・建物管理について、幅広い業務を任せることができます。「お湯が出ない」「エアコンが壊れた」といったトラブルにオーナー自身で対応するのはなかなか大変です。特に、遠くに住んでいたり、他の仕事を持っていたりで、すぐに動けないような人には「管理委託方式」は有力な選択肢となります。複数のアパートを経営するオーナーにもおすすめの経営方式です。

どこまで委託できるかは、会社や契約によって異なりますので、よく確認してください。委託する範囲にもよりますが、「管理委託手数料」は家賃の5%~というのが目安です。「礼金」、「更新料」、「共益費」などは対象外となることが多いです。空室をつくらないためには「客付け能力」が高いことも重要なので、「入居者募集」をどのように行っているかもチェックしましょう。

「一括借上げ方式」と違い、空室があればその分だけ家賃収入は減ります。また、「滞納家賃」の補償はないのが普通です。収入の安定性に関しては、「一括借上げ方式」の方がすぐれているといえるでしょう。

3.なんでも自分でこなす 「自主管理方式」

基本的にすべての管理業務をオーナー自身で行うのが「自主管理方式」です。家賃収入がすべて自分のものになるというメリットがあります。入居者との日常的な交流も魅力です。その代わり、日々、様々な業務をこなすことを覚悟しなければなりません。アパート賃貸経営のノウハウだけでなく、体力も必要となってきます。いつ起きるかわからないトラブルに備えるため、自分の時間をつくるのが難しくなります。「旅行にも行けなくなった」と嘆くオーナーもいます。アパートが自宅に近く、部屋数も少ないならこなせるかもしれませんが、そうでないケースでは少し無理が出てくることでしょう。

「入居者募集」だけはオーナー自身で行おうとしても限界があるので、仲介会社・不動産会社に依頼しましょう。入居者が決まれば家賃の1カ月分を報酬として支払うことになります。

まとめ
アパート賃貸経営の管理業務をどこまで自分で行うかは、できるかどうかだけでなく、ライフスタイルや価値観とも照らし合わせて検討するのがいいでしょう。「自主管理方式」を選べば収益性は高まりますが、生活が窮屈になってしまうこともあります。「一括借上げ方式」や「管理委託方式」を選ぶ場合は、不動産会社・管理会社がどこまでやってくれるか、業務と契約内容をしっかり理解して進めるようにしましょう。

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