離婚を理由とした売却
離婚した場合、家族の住居として購入した不動産は売却してしまった方が、手続き上、楽なことが多いです。
離婚後の不動産の取り扱いについて
夫婦の離婚が決まると、婚姻期間中に作った財産については、夫婦の収入にかかわらず折半となるのが一般的です。
これは、たとえ夫の年収が高いようなケースでも、妻の内助の功（こう）によりその年収が支えられていると考えるためです。
離婚後の不動産の取り扱いについては、以下のようなパターンが考えられます。
- 妻や夫のどちらかが住み続ける
- 不動産を売却して得た資金を夫婦で分ける
パターン①：妻や夫のどちらかが住み続ける
離婚後も、妻・夫のどちらかが住み続けるケースです。離婚したとしても、子どもの学校などを理由に、妻が住み続けるケースも考えられます。
例えば、夫の名義のままで妻がそのまま住み続ける場合、妻に残りの住宅ローンを支払うことができれば借り換えして済むのですが、現実的には厳しいケースが多いです。
妻が支払えない場合は、夫が引き続き住宅ローンを支払っていかなければいけません。そして、夫が住宅ローンを支払えなくなれば、今度は妻がその家に住めなくなります。
それぞれの負担やリスクも大きいため、離婚後に住み続けるには、名義や住宅ローンをどうするのか、そのほかの費用も含めてしっかりと話し合いましょう。
パターン②：不動産を売却して得た資金を夫婦で分ける
不動産を売却して得た資金を夫婦で分けるのであれば、もめることは少ないです。
2,000万円の不動産を売却して現金化した後であれば、財産の合計3,000万円を夫婦で1,500万円ずつ折半することができ、スムーズに財産分与ができます。
離婚後の売却は買取も検討しよう
離婚後の不動産売却については、少しでも早く売却したいと思うことが多いでしょう。そのため、仲介だけでなく買取や買取保証も検討することをおすすめします。
しかし焦りすぎないように注意しましょう。仲介にせよ買取にせよ、売り急いだために安く売却してしまうといった失敗がありえます。
住宅ローンの滞納を理由とした売却
住宅ローンを滞納してしまった後は、競売か任意売却のいずれかの方法で売却する必要があります。
競売と任意売却
住宅ローンを滞納してしまった場合、すぐに滞納金を返済しないと数カ月後には財産を取り押さえられ、最終的に競売されてしまいます。
競売となってしまうと相場の6～7割以下で売却されることが多く、競売後の住宅ローンの残債が多くなってしまいます。
住宅ローンを滞納してしまってから競売されるまでの間に、金融機関と話し合って売却を進める「任意売却」という方法もあります。任意売却では、通常の売却による方法とほぼ同じやり方で売却を進める必要があり、売却価格も相場に近い価格を目指すことができます。
ただし、競売が開始されるまでの間に売却しなければならないという期限があります。また、任意売却の場合は金融機関の意向も尊重する必要があるでしょう。
もし住宅ローンを滞納してしまった場合は、まず任意売却できるよう、一刻も早く行動を起こすことが大切です。
住宅ローン滞納前に売却しよう
任意売却や競売についてお伝えしましたが、できれば住宅ローンを滞納する前に、住宅ローンの返済が厳しくなってしまった段階での売却を目指しましょう。
お金に困っている時の返済については、住宅ローンの残債が問題となります。
例えば、住宅ローンの残債が2,000万円あるにもかかわらず、不動産を1,500万円でしか売却できなかったとしたら、差額の500万円を手持ちの現金でまかなう必要があります。
住宅ローンの返済で困っている場合、まとまった資金を用意するのは難しい。しかし資金を用意できなければ売却ができない。
このような難しい状況になってしまうと予想できたなら、住宅ローンを滞納してしまう前に金融機関に相談してみましょう。
金融機関によっては返済額の減額や、差額分について別のローンで融資するなどを検討してくれる場合もあります。金融機関の立場から考えても、住宅ローンを滞納されたり、競売になってしまったりすると困るため、いろいろと手を考えてくれるはずです。
相続を理由とした売却
相続財産の分配方法
相続財産の分配方法には以下の3つの方法があります。
- 現物分割
- 代償分割
- 換価分割
相続人関係図
パターン①：現物分割
現物分割とは、相続財産を現物のまま相続人に配分する方法です。
例えば、相続財産の中に「現金」「車」「不動産」があるようなケースでは、妻に現金、長男に不動産、次男に車といった形で、現物のまま配分します。
一般的な家庭では、相続財産の内で不動産が占める割合が大きいことが多く、現物分割では相続人の間で不公平が生じることがあります。
相続人が納得していれば問題ありませんが、そうでない場合にはトラブルに発展してしまう可能性があります。
パターン②：代償分割
代償分割とは、相続人が受け取った相続財産が他の人より高額であった場合、その差額について他の相続人に現金を支払うような配分方法です。
例えば、現金が3,000万円、不動産が5,000万円、車が500万円だったようなケースで、妻が現金を、長男が不動産を、次男が車を相続する場合を考えます。
妻の法定相続分は1/2のため、財産の総額8,500万円×1/2の4,250万円に、足りない分の1,250万円分を長男が現金で補塡（ほてん）します。
また、長男と次男の法定相続分は1/4です。次男について、8,500万円×1/4=2,125万円に、足りない1,625万円分を長男が現金で支払います。
ここで問題となるのが長男の資金力です。不動産を相続したとはいえ、長男がそれだけの現金を持っていないことも多いでしょう。そうしたケースでは、次の換価分割を検討してください。
パターン③：換価分割
換価分割とは、相続財産を売却して換金した上で、その金銭を相続人で配分する方法です。不動産や車と比べて簡単に分割できるため、相続人の間でトラブルが起こることは比較的少ないです。
相続は、相続人の間で同意があればどのように配分しても問題ありませんが、もしトラブルに発展してしまいそうだと考えられる場合は、換価分割を選ぶのが良いでしょう。
相続税には支払期限がある
相続税には「相続を知った日の翌日から10カ月以内に納付しなければならない」という決まりがあります。
不動産を売却して配分するようなケース、もしくは配分が決まってから不動産を売却するようなケースのいずれについても、相続税の支払期限までに売却を済ませ、現金化しておく必要があります。
買取を利用すると、もめることが少ない
仲介による売却だと市場価格で売却できますが、いつ売れるか分からないというデメリットがあります。
相続税には上記の納付期限があるため、条件が整えば確実に売却できる買取や買取保証による売却も検討してみるとよいでしょう。
特に相続の場合、誰かが主導権を取って売却を進める必要があります。しかし買取であれば不動産会社の査定額を見て判断するだけでよく、相続人の間で不公平が生まれにくいのでおすすめです。
まとめ
不動産を売却する理由として代表的な理由についてご紹介しました。不動産は金額が大きいので、離婚や相続、住宅ローン滞納など、理由によっては慎重に売却を進めなければなりません。
一方で、売却に期限があるため、スピード感を持って手続きする必要があります。それぞれの売却理由で間違いのない判断ができるよう、本記事の内容を参考にしてください。
