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突然の相続!土地売却したい人が事前に知っておきたい手続きと必要書類まとめ

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急に親や配偶者が亡くなり、突然土地の相続が発生した場合、相続税や活用に困るため売却を考えることが多いのではないでしょうか?

この記事で学べること

相続で譲り受けた土地の売却の流れ

土地の売却にかかる経費と確定申告

土地の売却に必要な書類

相続で譲り受けた土地の売却の流れ

1.土地の相場を知る

その地域の土地の相場を把握しましょう。相場を知っておけば、不動産会社で査定をしてもらったときに、その査定額が妥当なものなのか否かがわかります。

相場を調べるには国土交通省の「土地総合情報システム」が便利です。地域別に不動産の取引価格が掲載されていますので、参考にしてみてください。

2.査定を依頼する

不動産仲介業者に土地の査定を依頼しましょう。一社だけでなく複数の業者に査定を依頼して比較検討をするのがポイントです。

査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

机上査定とは、現地調査を行わず、周辺の物件の売出実績や市況を考慮して査定額を算出する方法です。スピーディーに査定額がわかりますが、物件の状態が考慮されていないので、実際の物件の価値と大きく乖離が生じる可能性があります。

訪問査定とは、物件を実際に見て、物件の立地や境界の有無、建物がある場合は状態や間取りや設備などを確認した上で査定額を算出する方法です。実際に物件を確認した上で査定額が算出されているので精度は高いですが、時間と手間がかかるのがデメリットです。

3.不動産仲介業者を選ぶ

査定が一通り終わったら査定結果をもとに不動産仲介業者を選定します。信頼できる業者選びのポイントは、査定額の大小だけでなく、スタッフの対応や態度なども含めて総合的に判断することが大切です。

4.媒介契約を締結して売り出す

不動産仲介業者が決まれば媒介契約を結びます。契約には以下の3種類があります。

専任専属媒介契約
売却を依頼する業者を一社に限定して、かつ買い手との直接契約を禁止する契約

専任媒介契約
売却を依頼する業者一社のみに限定する契約

一般媒介契約
複数の業者との契約ができる

専任専属媒介契約や専任媒介契約であれば、不動産会社にとっては仲介手数料を貰える可能性が高まるため、短期間にうちに売却できるように対応してくれる傾向にあります。

なるべく高値で売却したいということであれば、一般媒介契約で条件を比較しながら売却を進めることが可能です。

契約を締結したら売却希望額を決めて売り出しを開始します。

5.購入希望者と売買条件を確認する

購入希望者が現れたら物件の価格や引き渡し時期、条件などを交渉します。後からトラブルにならないよう、細部まで詰めておきましょう。

6.売買契約書を締結する

購入希望者との合意が得られれば売買契約書を締結します。この際に、買い手から売却価格の1~2割程度の手付金を受け取ります。

7.土地を引き渡す

売買契約書を締結してから2~3週間程度で決済手続きを行い、物件の引き渡しとなります。

土地の売却に必要な書類

土地を売却する際にはさまざまな書類が必要です。早めに用意しておくことでスムーズな取引ができます。

売り主に関する書類

売り主の身分や本人確認をするために必要な書類です。身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票を用意する必要があります。

権利関係の書類

売りに出している土地が、本当に売り主のものかを確認するために必要です。登記済権利証または登記識別情報を用意しておきましょう。

土地に関する書類

土地の境界や、固定資産税が支払われているかどうかなど、土地の状態を確認する書類です。固定資産税納付書、土地測量図面・境界確認書、建築確認通知書・工事記録書を用意する必要があります。

土地を相続した場合には土地の名義を自分名義に変更する必要があります。

書類を用意するのは大変ですが、1つでも欠けていると土地を売ることができません。チェックリストにまとめて、用意ができたらチェックしていくと、漏れ防止となります。

土地の売却にかかる経費と確定申告

土地を売却するためには、いくらか支払うべきお金があります。土地を売却するためには経費が必要で、売却で利益を得た場合には確定申告をして所得税を支払わなければいけません。

不動産業者に支払う仲介手数料

土地の売却が成立したときに、不動産仲介業者に仲介手数料を支払います。仲介手数料は不動産の売買価格に応じて金額が決められ、法律で上限が定められています

売買手数料の上限は以下のような計算式で求められます。

たとえば、売買価格が100万円の場合は5万円、1,500万円の場合は51万円が手数料の上限となります。

印紙税

売買契約書を作成する際に印紙を貼ることで納税します。契約書に記載される金額に応じて税額が異なりますので、以下の表を参考にしてください。

契約書に記載された金額 税額 契約書に記載された金額 税額
1万円未満 非課税 1万円以上10万円以下 200円
10万円を超え50万円以下 400円 50万円を超え100万円以下 1千円
100万円を超え500万円以下 2千円 500万円を超え1千万円以下 1万円
1千万円を超え5千万円以下 2万円 5千万円を超え1億円以下 6万円
1億円を超え5億円以下 10万円 5億円を超え10億円以下 20万円
10億円を超え50億円以下 40万円 50億円を超えるもの 60万円

所得税

土地を売却した際に利益・売却損が出た場合には確定申告をして所得税を払います。売却益あるいは売却損が発生した翌年の3月15日までに税務署に確定申告をして納税します。

確定申告を行わなかった場合、追徴課税がなされたり、脱税として刑事罰を受ける危険性もあるので注意してください。

土地売却のQ&A

相続した土地を売却する際によく出てくる疑問点をQ&A形式にまとめましたので、参考にしてください。

Q.古家つきの土地はどうすればいいの?

相続した土地に古い家が建っているケースですが、築年数が20年以上の家の場合、建物はほとんど評価されませんのでご注意ください。

選択肢は大きく2つで、家付きで土地を売るか、解体して土地を売るかのどちらかになります。

家付きで土地を売ると土地の利用方法がイメージしやすく、リフォーム物件として活用できる可能性もあるので、購入希望者がつきやすいというメリットがあります。一方で、家を解体して土地を活用したいという購入希望者が居た場合、解体費用を理由に値切られる可能性があるというデメリットもあります。

家を解体して土地を売却する場合には解体費用を負担しなければいけませんが、解体を理由に土地の価格が下がる心配はありません。

家の状態が良く、リフォームして使えそうであれば家付きで売っても良いでしょう。

Q.通常の売却と買取の違いって?

通常、不動産を売却するときには不動産仲介業者を通して売り手と買い手が取引します。

一方「買取」とは、不動産会社や買取会社などの業者に土地を売ってしまい、その後業者が販売する形態です。

通常の売却と比較すると売却額は少ない傾向にありますが、短期間で確実に売却ができ、仲介手数料を節約できるというメリットがあります。

ケーススタディ:山田さんの失敗例

商社に務める田中さん(46歳)もその一人で、相続した土地を上手に売却できた自信がなくいまだに後悔していると言います。

田中さんのお父さんはすでに亡くなっており、鳥取の実家にはお母さんが一人で暮らしていました。そのお母さんも急病で亡くなり、準備や心構えもないままに、実家と畑を相続することになりました。

しかし仕事や持ち家などの生活基盤は東京にあるため、実家に住んだり畑で作物を作ったりするのは難しい。くわえて建物と土地の固定資産税を支払う必要もあります。

建物と土地の維持にかかる負担が大きいと判断し、田中さんは売却を決意。地元の不動産会社に相談しました。

その後のことは、ほとんど不動産会社に言われるがままに対応したとのこと。お母さんの突然の死とその後の対応に追われる中で「早く土地を売却したい」という気持ちで焦ってしまい、慎重に検討する余裕がありませんでした

しかし当時の対応について、今は後悔していると田中さんは言います。

「事が落ち着いてから考えてみると『本当にあの不動産で良かったのだろうか』『安く買い叩かれてしまった可能性はないだろうか』などと考えるようになり、今でも心の中に疑念が残っています。

また『市街化調整区域は売却が難しいので』という理由でトラブルになりそうな場面もありましたが、いまだに市街化調整区域についてよく分かっておらず、あの不動産会社で本当に良かったのだろうかと疑問に思うこともあります。

もしものことを考えて、事前に相続の流れは知っておくべきでしたね」

田中さんと同じような失敗をしないためには、土地の売却に関する重要なポイントを予め把握しておくことが大切です。

まとめ

はじめての土地売却はわからないことも多く、不安に思われるかもしれません。まずは何が必要かを把握した上で、信頼できる不動産仲介業者を選ぶことが大切です。今回の記事を参考に、相続した土地の売却の流れを頭に入れておくと、いざというときにも焦らずに対処できるかと思います。