敬老の日が過ぎた今、認知症による資産凍結にアパートオーナーが備える成年後見制度

成年後見制度は、認知症などにより判断能力が不十分になった人を法律面から支える仕組みで、法定後見では家庭裁判所が選任した人が、任意後見では本人が契約で定めた人が、与えられた権限の範囲で財産管理や契約を行う制度です。
後見人は家庭裁判所が選ぶ場合もあれば、元気なうちに本人が自分で決めておく場合もあります。 

敬老の日に親と会い、アパートや暮らしぶりの変化が気になった方は、いま備えに変えていくことが大切です。

本記事では、アパートオーナーの資産凍結がアパート経営に及ぼす影響と、成年後見制度の仕組みを解説します。親御さんも、お子さんの世代も、参考にしていただける内容です。

親の判断能力が低下したからといって、当然に、親の代わりに家族が契約を結べるわけではありません。
判断能力が低下した後、アパートオーナーの資産凍結に備える受け皿となるのは成年後見制度です。

症状が軽い場合、認知症と診断されただけでは、判断能力が低下していたとしても、法的には意思能力（法律行為を行うに当たりその意味を理解することができる精神的能力）が認められ、本人のみでも有効に契約を締結することができることもあります。

しかしながら、重度の認知症となり、法的に意思能力が認められない状態になってしまった場合、単独で有効に契約を締結することはできません。
このような場合であっても、親族という立場だけでは、本人の代理人になることはできません。

不動産オーナーの意思能力が認められなくなってしまった場合、特に手続きが滞りやすいのは、次の場面です。

・入居者の入退去に伴う契約手続き
・建物の修繕や設備の更新
・物件を建て替えるか売却するかの判断
・賃料の入出金にかかわる手続き

判断能力が低下する前なら「家族信託」も選択肢に入ってきますが、低下した後の受け皿は成年後見制度となります。

成年後見制度は、認知症などにより意思能力が不十分になった人について、本人の権利を守り、財産管理や必要な契約の締結など、本人の生活を法律面から支える制度です。

法定後見では、家庭裁判所が、本人の判断能力の程度に応じて、成年後見人・保佐人・補助人を選任します。
選任された人は、与えられた権限の範囲で、本人の利益を最優先に、財産管理や必要な契約を行います。

成年後見制度には、法定後見の他にも、任意後見という制度もあります。

・法定後見：既に精神上の障害により本人の意思能力が衰え・低下した後に、本人や親族等の申立てに
　よって家庭裁判所が審判を行う制度。
・任意後見：判断能力があるうちに、将来に備えて自分で後見人を決めて公正証書（公証人が作成する
　公文書）の方法で契約しておく制度で、本人の意思能力が不十分な状況になった際に、家庭裁判所が
　任意後見監督人を選任した時から効力が生じる。

法定後見の類型は、意思能力の程度に応じた後見・保佐・補助の3つです。

後見は意思能力が欠けている方が対象で、財産管理の代理権を広く持ちます。

保佐は意思能力が欠けている状態ではないものの、著しく不十分な方が対象で、補助は後見や保佐が必要なほどではないものの、意思能力が不十分な方が対象です。なお、保佐・補助では、代理権や同意権は自動的に生じるのではなく、家庭裁判所が対象となる行為を定めて付与します（本人以外が申し立てる場合には本人の同意が必要な場面もあります）。

申立てから選任までにかかる期間については、事案によって異なりますが、1〜2ヵ月程度が目安です。

後見人ができるかどうかの判断基準は、その行為が本人の利益になるかどうかです。

ここからは、意思能力が低下した後に家庭裁判所が後見人を選ぶ法定後見を前提に説明します。

後見人ができることは、次のとおりです。


・預貯金・年金・公共料金などの財産管理

・施設入所や介護サービスの契約

・遺産分割協議への参加

・不動産の管理や売却（本人が住む建物・敷地の場合は家庭裁判所の許可が必要）


意思能力を欠く方が加わった遺産分割協議は有効に成立しないため、後見人が意思能力のない相続人に代わって遺産分割協議に参加します。ただし、後見人自身も同じ相続の相続人である場合は利益相反となるため、後見監督人がいればその監督人が、いなければ家庭裁判所が選任する特別代理人が本人を代理することになります。

後見人は、本人の施設入所や介護サービスの契約を含む身上監護（生活・医療・介護の契約や手続き）も担います。

本人が住むための建物や土地を売る、貸す、賃貸借契約を解除する、担保に入れるなどの行為を行う場合には、家庭裁判所の許可が必要です。

第三者に賃貸して賃料収入を得ている収益物件の管理については、後見人が本人の利益になるかどうかで判断して管理を行い、家庭裁判所への定期的な報告を通じて監督を受けます（後見監督人が選任されている場合には、売却・建て替え（大規模修繕を含む）・長期の賃貸借などについて、事前に監督人の同意を得る必要があります。）

後見人にはできないことは、次のとおりです。


・本人の利益にならない贈与や担保の設定

・掃除・洗濯などの直接の生活支援や介護そのもの

・医療行為への同意

・遺言を代わりに作成すること

成年後見制度は判断能力が低下した後の受け皿として欠かせませんが、始める前に知っておきたい制約があります。

引き続き、法定後見を前提に説明します。
利用前に知っておきたい注意点は、次の4つです。


・希望した候補者が選ばれるとは限らない

・報酬が継続的に発生する

・相続対策や収益を目的とした運用はできない

・一度始めると簡単には終わらない

後見人の候補者は挙げられますが、最終的に後見人を選任するのは家庭裁判所の判断で行われます。弁護士などの専門家が後見人に選ばれることもあります。

個別具体的な事情を考慮して判断されるため、「家族が必ずなれる」とも「なれない」ともいえません。

専門家が後見人に選任された場合や、親族が後見人に選任され、後見監督人が選任された場合は、専門家の後見人や後見監督人に対して、月に数万円程度の報酬が支払われることになります。

報酬の金額は家庭裁判所が決定し、本人の財産から支出されます。

実際のご相談では、報酬が続くことに驚かれる方が少なくありません。

後見人が、贈与やアパートの建築など、本人の利益にならない行為を勝手に行うことは認められず、本人の資産を後見人に就任した家族が自由に動かせるようになるという制度ではありません。

後見申立てを行い、本人の生活と財産を守りながら管理と契約を続けられる状態をつくることこそが、本記事における「備える」の中身です。

後見は原則、意思能力が回復したときか本人が死亡したときまで続き、後見人の辞任には正当な事由と家庭裁判所の許可が必要です。なお、意思能力が回復した場合も、家庭裁判所に申し立てて後見開始の審判を取り消してもらう必要があります。

後見申立ての取下げも自由にはできず、後見人に選任された者には定期的な報告義務もあります。


死後の財産の引き継ぎは制度の対象外のため、遺言など別の備えが必要です。ただし、死後には、保存行為や火葬・埋葬に関する契約など、限られた事務を後見人において行うことができる場合があります。

意思能力があるうちに認知症対策として備えるなら、任意後見という方法があります。

ここからは、法定後見の前提を離れて説明します。

任意後見の流れは、次のとおりです。


・本人と引き受ける人が内容に合意する

・公証役場で公正証書により契約する

・本人の判断能力が衰えた後、家庭裁判所に任意後見監督人（任意後見人を監督する人）の選任を申し
　立てる

・監督人が選ばれた時点から任意後見人の職務が始まる


契約しただけでは効力は生じず、監督人が選任された時点から効力が生じます。

法定後見では家庭裁判所が後見人を選任するのに対し、任意後見では本人が自分で決められ、管理を託す相手を話し合っておけます。

法定後見では本人がした不利な契約を取り消せる場合がありますが、任意後見人の権限は代理権のみで、取消権はありません。たとえば訪問販売で不要な契約をしても、任意後見にはそれを取り消す手当てがなく、後見人を自分で選べる利点とあわせて判断する必要があります。

ただし、本人の利益のため特に必要と認められれば法定後見に移行する道があり、意思能力を欠く状態でされた契約の無効を主張できる場合もあります。

介護サービスや施設入所の契約まで担え、判断能力が低下した後に選べるのも、成年後見制度です。

家族信託で扱えるのは財産の管理までで、介護や施設入所の契約という身上監護には対応できません。

使い分けの軸は、次の3つです。 


・介護や施設入所の契約：成年後見制度は担える／家族信託は財産管理まで

・判断能力が低下した後：選べるのは成年後見制度／家族信託は新規契約が不可

・管理する人と裁判所の関与：成年後見制度は家庭裁判所が選任・監督／家族信託は本人が選ぶ

家族信託は契約のため意思能力があるうちにしか結べず、すでに意思能力を欠く状態にある場合は成年後見制度しか選べません。

制度の優劣で選ぶのではなく、どの場面で何を任せたいのかから逆算して整理することが大切です。

備えの選択肢は親の判断能力の状態によって変わるため、まず状況の確認から始めるのが現実的です。

意思能力があるうちなら任意後見、低下後は法定後見が受け皿になります。

程度によっては、診断後に選べる備えが残ることもあります。

家族で話しておきたいことは、次の4つです。


・親の生活と体調で気になった点

・将来、財産の管理を誰に託したいか

・介護や施設の希望

・かかりつけの医療機関や相談先


敬老の日に会って感じた変化を家族で共有することには、親御さんにもお子さんにも意味があります。

成年後見制度は、意思能力が低下した後もアパートオーナーの資産凍結に対応し、財産の管理や契約を続けるための制度です。
ただし、後見人の判断基準は本人の利益であり、相続対策や収益目的の運用はできず、報酬の継続や、簡単には終わらない点も踏まえた検討が必要です。

元気なうちであれば、任意後見という選択肢もあります。
親御さんも、ご自身の将来も、早めに情報を整理しておくことをおすすめします。
本記事の内容は一般的な解説であり、具体的な事案については個別の判断が必要です。
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事務所紹介
Authense（オーセンス）法律事務所
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担当弁護士　
弁護士　田村 顕志朗

第二東京弁護士会所属。同志社大学法学部法律学科卒業、京都大学法科大学院修了。
クライアント企業の業種や事業フェーズに応じた柔軟な支援を心がけており、スピードと丁寧さを両立した対応と実務に即したアドバイスで、現場との信頼関係構築にも注力している。
企業法務のほか、離婚や相続といった家事事件、一般民事事件も多く取り扱う。
法的トラブルにおいて相手方と対立するクライアントの悩みに正面から向き合うことを心がけており、問題の解決を目指して粘り強く尽力。少年事件や法教育にも強い意欲を持つ。