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相続登記の義務化検討の理由!所有者不明の土地に潜むデメリットとは

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法務省は2020年の臨時国会で「相続登記義務化に関する民法等の改正案」を提出すると発表しました。これは所有者不明の土地が増え続けている問題を解消するためです。

今回は、相続登記義務化の背景相続登記をしなかったときのデメリット、そして法務省の今後の取り組みについてポイントを解説していきます。

そもそも相続登記とはなにか?

そもそも「相続登記」とはなにかを確認しておきましょう。

相続登記とは、不動産を相続した際に、相続した不動産の名義を変更をする手続きのことを指します。これは不動産移転登記とも呼ばれています。

相続登記の種類は1つではなく、相続の方法によって大きく3種類にわけられます。

①遺言書による相続登記:
故人が遺言書を作成していた場合、遺言の内容に従って相続登記を行います。

②遺産分割協議による相続登記:
遺産の中には住宅やマンション、土地、自動車など、分割しにくいものがあります。これらの公平性を損なわないために、民法で定められてた相続人全員で話し合い、誰が不動産を取得するか決めて登記を行います。

③法定された割合による相続登記:
民法により定められた分配通りに登記を行います。例えば相続人が妻と子供の場合、それぞれ1/2ずつとなります。

どのパターンの相続登記を行うかによって、手続きや必要な提出書類も変わります。不動産を相続された場合には、自分がどの種類に属しているかを確認しましょう。

例えば、遺言による相続登記ですと、以下のような書類が必要になります。

  • 遺言
  • 亡くなった人の住民票の除票
  • 亡くなった人の戸籍謄本
  • 不動産取得者の戸籍謄本
  • 不動産取得者の住民票
  • 対象不動産の固定資産評価証明証
  • 相続登記申請書
  • 対象不動産の登記簿謄本

相続登記は書類も多いので手間や時間がかかりますが、相続した不動産の名義変更をしていないと管理や売買の面でデメリットを抱えますので、おざなりにはできない手続きです。

相続登記がなぜ義務化検討されているのか

相続登記の義務化の背景には「所有者不明土地の増加」が関係しています。

国や業者は、使用したい土地があった場合に、まずその土地の不動産登記簿などを確認します。このとき、使用したい土地に相続登記がなされていないと、その土地の現在の所有者(取引する相手)がわかりません

こうした所有者台帳(不動産登記簿等)で所有者が直ちに判明しない、または判明しても所有者に連絡がつかない土地のことを、「所有者不明土地」と呼びます。

2016年時点の所有者不明土地面積は約410万ha。さらに増加防止が進まない場合、2040年には約720万ha相当になると予想されています。北海道本島の土地面積が約780haであることを想像すると、その広大さがイメージできます。

国が抱える所有者不明土地の調査にかかる時間・費用の経済的損失は非常に大きく、生み出すコストを分類すると以下のようになります。

・利活用のコスト
探索コスト(所有者探索に要する時間や費用)/手続きコスト(所有権取得に要する時間や費用)/機会損失(得られる可能性があった利益の損失)/災害復旧・復興時における潜在的なコスト

・管理コストや恒常的に発生するコスト
管理コスト/管理不行き届きによるコスト/税の滞納

その他にも、空き家・空き地がもたらす不経済効果として、景観の悪化、ごみ等の投棄、害虫・害獣の発生、地域のイメージや活力の低下、地域の治安の悪化等が挙げられます。

こうしたコスト・損失額は、2016年単年では約1,800億円/年と試算されており、2017年から2040年の累積経済的損失は、少なくとも6兆円ほどになると言われています。