副業にアパート経営!複数所有するメリットとは?節税効果や注意点を解説

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アパートの複数所有での節税効果が上がる

アパートの複数所有での節税効果が上がる

アパートを複数所有することで節税効果を高めることができます。そのためにはまず、アパート経営を事業的規模にする必要があります。

事業的規模と認められるのは、一般に「5棟10室基準」を満たす場合です。アパートならば10室以上保有、独立家屋ならおおむね5棟以上であることが、この条件にあたります。

5棟10室基準を満たせば、税務署に届けを出して不動産貸付業者としての認定を受けることができます。

不動産貸付業者と認められれば、以下ようなメリットを享受できるようになります。

青色申告特別控除が受けられる

不動産貸付業者として届けを出したら、毎年の税務申告の際に青色申告を行います。複式簿記で損益の記録を提出しなければいけませんが、特別控除枠があるのがメリットです。

青色申告でない場合、不動産所得控除額は10万円までですが、青色申告は控除される額が65万円になります。

青色事業専従者の制度が利用できる

不動産貸付業者になると、配偶者や親族などを「青色事業専従者」とすることが可能になり、支払う給与を経費扱いにすることができます。

年間800万円の利益がある人の場合、800万円を1人でもらうのではなく、2人で400万円ずつもらったという形にした方が、税金の負担が少なくなります。

ただし青色事業専従者になるには、「青色申告者と生計を一とする」という条件がありますので注意してください。

赤字の繰り越しができる

アパートの複数所有での節税効果:赤字に繰り越しができる

不動産所得があっても、物件のリフォームや修理などで出ていくお金が多くなる年もあるでしょう。

不動産貸付業者になっていれば、不動産所得からリフォーム・修理代などを差し引いて申告することが可能です。かかった費用を差し引くことで所得額が少なくなるため、支払うべき税金も少なくなるという仕組みです。

また、青色申告をするなら、赤字の繰り越しもできます。

例えば、不動産所得が年間200万円、リフォーム代が年間800万円かかったとします。この場合、年間赤字額が600万円で所得がゼロということになります。

さらに翌年(リフォーム費用を払った年の次の年)に不動産所得200万円、リフォーム代0円だったとしても、「-600万円+200万円=-400万円」と、400万円の赤字が残り、帳簿上は所得がゼロのままになります。
※帳簿には「複式簿記」と「簡易簿記」があり、青色申告の場合には、「複式簿記」での記帳が求められます。

赤字は最大3年間まで繰り越しができます。リフォーム・修理の予定があるなら、節税のため繰り越しを計画的にしていきましょう。

アパートを複数所有するデメリットとは?

アパートを複数所有するデメリットとは?

アパートの複数所有には多くのメリットがありますが、デメリットにも気を配る必要があります。

初期投資費用がかかる

ローンを利用するといっても、頭金などの初期投資費用はかかります。買ったばかりの物件をリフォームするなら、さらにお金がかかるでしょう。

複数所有の場合、「ひとつ目の物件はキャッシュで支払って、ふたつ目以降の購入資金にはローンを利用したい」というケースも考えられます。その場合、ひとつ目で赤字が出ていると、銀行などの金融機関から融資を受けられなくなる可能性もあります。

もしふたつ以上の不動産所有を考えているなら、金融機関からの信用を損なわないためにも、大幅な赤字を出さないように気を付けなければいけません。

経費がかかる

物件を複数所有していると、自分ひとりでは入居・退去などの管理できず、不動産会社などに物件管理をお願いすることもあるでしょう。

管理してもらうのもタダではないので、不動産会社に支払うお金が必要になります。保有する物件が多いとそれだけ経費もかかることを忘れないようにしてください。

個人事業税を支払う必要がある

個人事業税とは、事業で得た所得から計算される税金で、都道府県に支払うものです。不動産貸付業として個人事業主になると、この税金を支払う義務が発生します。

ただし、都道府県によっては個人事業税の対象となる規模に違いがありますので、各個人で確認しておきましょう。

不動産貸付業の個人事業税の税率は5%です。計算方法は以下の通りとなっています。

事業税=(所得額-事業主控除(290万円))×5%

この計算から分かるように、所得額が290万円以下なら事業税を支払う必要はありません。例えば、不動産収入400万円、リフォーム費用300万円の場合、「400万円-300万円=100万円」となり、所得が100万円になるので事業税はかかりません。

まとめ

副業でのアパート経営による不動産投資は、本業からの給与以外に収入源を持ちたいと考える人向けの投資といえるかもしれません。

しかも物件を複数所有することで、さまざまなリスクの分散もでき、安定的かつ長期にわたって収入を得ることもできます。事業的規模に拡大して節税効果を狙えることも、見逃せないところです。

ただし、物件の空室リスクや老朽化リスクもあります。ご自身のライフプラン設計を充分見据え、専門家にも相談するなどして、じっくり考えてみられてはいかがでしょうか。

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