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賃貸管理会社を選ぶときに知っておきたい「賃貸住宅管理業者登録制度」とは

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賃貸住宅経営のわずらわしい管理業務を委託できるのが管理会社のメリットですが、業者によって内容にばらつきがあります。管理業者や入居者とのトラブルによりオーナーが不利益を被らないよう、信頼できる管理業者選びをしましょう。

今回は、安心して任せられる業者を見極めるポイントとなる「賃貸住宅管理業者登録制度」をご紹介します。

賃貸住宅管理業者登録制度って何?

本制度は、賃貸住宅管理業者を登録制にして明確なルールを義務付けること、借主、貸主双方の利益保護することを目的として2011年に制定されました。「家賃・敷金などの受領事務」「契約更新事務」「契約終了事務」のいずれかを行う事業所が対象となっています。

登録業者は公表されるので、消費者は管理業者や物件選択の際の判断材料として活用できます。また、賃貸住宅管理業者や管理を委託するオーナーにとっても、「ルールに則って業務を行っている」ことを入居者にアピールできます。

賃貸住宅管理業者登録制度ができた背景

1,700万戸以上ある日本国内の賃貸住宅のうち、8割以上の住宅が個人所有者のものです。さらにそのうちの8割は賃貸管理運営に関する全部または一部の業務を賃貸住宅管理業者に委託しています。
参照元:賃貸住宅管理業登録制度で何が変わるのか?| マンスリーレポート|アパート経営・土地活用の知恵袋

賃貸住宅管理業者の中には一部ではありますがモラルが欠如した業者や、業務遂行能力が低い業者が存在します。国民生活センターに寄せられる賃貸住宅に関する相談は年間4万件(2009年度)にのぼり、他の業種と比較しても高水準です。

中でも管理業務に関する相談が多く、以下の例のように家賃や更新料、原状回復に関するトラブルが多い傾向にあります。

  • 契約更新をしないと伝えたにも関わらず、契約更新したことになっていて家賃の請求が来た
  • 家賃の支払いが遅れて翌月に払うことを約束したにも関わらず強引な督促が続いた
  • アパートを退去したらガイドラインを上回るような高額な原状回復費用を請求された
  • 敷金を返却するという契約だったのに返金してくれない

上記のような問題が起こるのは、管理業務内容のルールが明確化されていないことや賃貸住宅管理業者のレベルにばらつきがあることが原因のひとつになっています。

これらの問題を解決するために「賃貸住宅管理業者登録制度」が発足され、「業務内容のルール化」と「管理業者の品質の補償」が図られました。

登録業者が守るべきルールとは

賃貸住宅管理業者登録制度に登録した事業者には「登録条件のクリア」「定期的な業務報告」「ルールに則った業務の遂行」の3つの義務が課せられます。

登録するための条件

事業所ごとに6年以上の実務経験者、もしくは、賃貸不動産経営管理士の登録を受けている者を1名以上置くことが定められています。

管理受託やサブリースを業務としていれば、法人・個人問わず登録することが可能です。ただし、個人経営でアパートを自主管理しているような場合や、駐車場やビルの賃貸管理業務は対象外となります。

登録するためには申請書のほかに、業務状況、財産状況、誓約書、実務系経験者等証明書などの書類を国土交通省もしくは各地方整備局に提出する必要があります。

定期的な業務報告

登録業者は、業務状況報告書や財産分別管理状況報告書などを、毎事業年度終了後3ヶ月以内に国土交通省に提出することが義務付けられています。

さらに、5年に1度、登録を更新する必要があり、新規登録時と同様の書類を提出する必要があり、これらの義務を怠ると登録が抹消されます。

ルールに則った業務の遂行

登録業者は、国土交通省が定めた以下のようなルールに従って業務を遂行しなければなりません。

  • 財産の分別管理や帳簿の作成・保存
  • 一括再委託の禁止
  • 従業者証明書の携帯
  • 誇大広告の禁止 など

また、貸主に対して重要事項の説明や書面の交付、管理事務の報告などの責任を厳格に果たす必要があります。

賃貸住宅管理業者登録制度の登録状況

賃貸住宅管理業者登録制度は任意の制度です。強制力がある免許制度ではありませんので登録をしなくとも賃貸住宅の管理業務を行うことはできます。

国交省の調べによると、賃貸住宅管理業者の全体数32,400のうち、登録している業者は3,689(2015年8月末現在)であり、全体の約1割程度という状況です。

新しい制度であり、新規に登録する際には書類作成や手続きの手間がかかることもあって現状の登録率は高くはありません。しかし登録業者数は年々増加しており、登録率は今後も上昇することが予想されます。

登録業者を利用するメリット

信頼できる業者

上述した通り、登録業者は事業所ごとに「6年以上の実務経験者」か「賃貸不動産経営管理士」の在籍が義務付けられているため、業務レベルが比較的高いと言えます。

また、任意の制度にも関わらず登録しているということは、「適正に業務を遂行しよう」「信頼されるように仕事をしよう」という姿勢が高く、信頼のおける事業者である可能性が高いでしょう。

透明性が高い管理業務

登録業者は毎年、賃貸住宅管理業者の管理事務や財産の分別管理の状況を国に報告します。これは一般の人も見ることが可能であるため、ずさんな財産管理をすることができません

また管理業務の定期的な報告義務があり、建物や設備の状況・収支報告・入居状況などをオーナーが把握することができます。

例えば過去に、ある賃貸住宅管理業者が敷金や賃料の一部を資金繰りのため流用していた事例がありました。登録業者であれば財産の分別管理の報告義務があるため、このような不正は発生しないでしょう。

もう一つのトラブルの事例として「退去者が出て空室になったにもかかわらず、管理会社から何の報告・相談が行われず、長期間空室のままになってしまった」というケースがあります。
予め退去予定がわかっていれば、あるいは空室の事実さえわかれば、対応策を考えることができます。登録業者であれば、運営上の不利益を未然に防ぐことができたかもしれません。

入居者へのアピール

登録業者は、契約更新時には更新内容書面を交付し、終了時には原状回復費用の算定や敷金の返還などの算定書面を交付するため、更新時や退去時のトラブル防止となります。

賃貸住宅管理業者登録制度に登録している優良な管理事業者であるポイントをアピールすれば、入居希望者・入居者に安心感を与えられます。

例えば「次回は家賃を1万円安くすると口約束したのに、今回の更新で4千円しか下げてもらっていなかった」といったトラブルも珍しくありません。書面による明確化がなされていないことが原因で、登録業者であれば書面交付にて未然に防げる事態でしょう。

まとめ

賃貸住宅管理業登録業者の制度はまだまだ動き始めたばかりです。しかし、ルールがあることでトラブルのリスクを軽減することができます。管理会社を選ぶ基準の一つにしてみても良いでしょう。