相続対策のための土地活用とは
土地は、たとえ更地であっても、毎年固定資産税の支払いが生じてしまいます。さらに地価の下落とともに資産価値も減少するケースが多く、何らかの対策が必要になります。
たとえば、更地と建物が建っている土地とで比較した場合、後者の方が相続評価額を大きく下げられることはご存知の方も多いことでしょう。さらに、建物の種類によっても相続税の圧縮効果に差が出ます。マイホームよりも賃貸住宅の方が、その土地を「事業用地」とみなすことができ、相続税対策に有効です。
だから、アパート経営を通じた土地活用を検討する人が増えているのです。
特に、税制改正により2015年から、相続税の基礎控除額の引き下げや税率アップが決定しています。いざという時に慌てないよう、賢い土地活用を行っていく必要があるのではないでしょうか。
アパート経営が相続税対策に有効な理由
固定資産税が軽減されるから
更地に賃貸住宅を建てることで、その土地は「貸家建付地」とみなされます。それにより土地の評価額が20％程度下がるのです。なぜなら、その土地に借地権や借家権が生まれ、その土地の所有者が自由に処分しにくくなるから。最終的に、相続税評価額も下がるというわけです。
ちなみに、建物の評価額も下がります。マイホームなどに対しておよそ70％の評価に。総合的に見ても固定資産としての評価額が下がり、相続税対策につながります。
＜貸家建付地の評価額 計算方法＞
自用地としての評価額×（1ー借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
＜貸家の評価額 計算方法＞
自用家屋評価額×（1ー借家権割合×賃貸割合）
事業用地とすることで一部の土地の評価を圧縮できるから
「小規模宅地の特例」により、賃貸住宅の敷地が評価減になります。これは、所有している土地のうち一定面積までは、用途により相続税評価が大幅に減額されるというものです。
賃貸住宅を建てた土地の場合は「特定貸付用宅地」として、200㎡を上限に小規模宅地の特例を適用。通常の貸家建付地の評価額より50％減額されます。
ローン借入れにより相続税評価額を下げることができるから
実際にアパートを建てることになったとき、アパートローンなどを組むケースも多いと思います。仮にローン残高があるタイミングで相続が発生した場合には、相続財産からローン残高が差し引かれる仕組みになっているため、結果的に節税につながります。
もし、資産を更地や現金のままで保有していたら、相続税の計算時には時価・現金の金額がそのまま課税対象として算入されることになります。一方、保有している土地にアパートを建てることで、上記の制度を活用することができ、結果として相続税対策につながるのです。
2015年の税制改正を見据えて
基礎控除額の計算式比較
■2014年12月31日まで
5,000万円＋1,000万円×法定相続人の数
■2015年1月1日以降
3,000万円＋600万円×法定相続人の数
この計算式だけ見ても、明らかに2015年以降は基礎控除額が減額になることがお分かりいただけることでしょう。この影響により、相続税の課税対象者が一気に増えると言われています。現行の税制では課税対象外の方も、今後はより意識的に相続対策を行う必要性が出てきました。
さらに、上記に加えて相続税率もアップするため、相続税額がさらに増える可能性も。特に富裕層の方々においては、相続時に支払うべき税額が現行に比べて一気に増額となるかもしれません。
相続税率の変更
■相続資産が2億円超～3億円以下の場合
現行：40％ → 2015年以降：45％
■相続資産が6億円超の場合
現行：50％ → 2015年以降：55％
相続はいつ発生するか分からないもの。日頃から相続対策についてしっかり考えておく必要があると思います。様々な方法があると思いますが、その中でも土地活用・アパート経営はこれから有効な一手になるかもしれません。場合によっては生前贈与の仕組みを活用することも視野に入れながら、前もって検討しておきましょう。
まとめ
土地活用・アパート経営により、相続税の圧縮効果が期待できることがお分かりいただけたと思います。ただ、メリットが大きい反面、相続税計算時に関係してくる空室率の問題や維持管理費用の負担など気をつけておきたいこともあります。日頃から情報収集を怠らないこと、そして、実績やノウハウを持つ専門家やメーカーなどに相談しながら客観的な視点を持って取り組むことをオススメします。
