１．資金計画

初期投資としてかかるのはアパート建築資金やアパートローンの頭金などがあげられますがアパート建築資金には以下のようなものが挙げられます。

建物本体ですが、入居者の満足度を考え、外装やデザインにこだわる、もしくは利益を優先するばかりに初期費用を抑えようとするとアンバランスが生じてきます。いくらデザイン性に優れていたからといっても必ず入居者のニーズにマッチしているとは言い難く、また利回りを気にして安く建築すると、全体的にみすぼらしくなり入居者が入らない......これでは本末転倒となってしまいます。

まずはどういった入居者をターゲットとしているのかをあらかじめ絞っておく必要があります。単身者向けかファミリー向けかでも間取りは変わってきますし、必要設備なども違いが出てくるでしょう。また建物の構造や工法も様々です。不動産業者によっては単身者向けの最新設備を取り入れていたり、ファミリー向けのアパート造りに力を入れていたりするところもあります。

2.確定申告

所得税について

冒頭で述べましたが、アパート経営で所得を得た場合所得税を納税しなければならず、それは確定申告で納税します。アパート経営を始めた年は、どうしても必要経費が手取り収入より多くなってしまうため帳簿上赤字になってしまいます。その場合確定申告することで、損益通算により給与所得と不動産所得を相殺することができます。相殺することで不動産所得の赤字分を給与所得と合算し、税金還付が受けられます。

所得税はどのように出すかというと、

①収入－必要経費＝所得
　　　↓
②所得－所得控除＝課税所得
　　　↓
③課税所得×税率＝税額
　　　↓
④税額－税額控除＝納税額

となります。

①の必要経費については後に述べます。②の所得控除ですが、これは基礎控除や扶養控除、社会保険控除や生命保険料控除などが当てはまります。③の税率ですが国税庁HPに載っていますので参考にしましょう。所得が大きければ大きいほど税率は上がっていきます。④の税額控除は主に住宅ローンです。
話は戻りますが、①の必要経費には以下のものが当てはまります。

青色申告と白色申告

確定申告には2種類の申告があります。

[白色申告]

貴重義務がなく簡単に申告ができるもの

[青色申告]

不動産所得が予想される人は開業後2カ月以内に税務署へ青色申告承認申請書を提出することで青色申告をすることができる。白色申告より記載は多く面倒に思われがちだが、様々な税法上のメリットを受けることができる

減価償却とは

アパートを建築した年には、建物や設備費用など大きな金額がかかっています。その費用を毎年の経費に分けることで控除するやり方です。建物の場合定額法と決まっていますが、設備では定額法と定率法と2種類の計算式があり、定率法を選択したい場合はアパート経営を開始する翌年の確定申告までに税務署へ届け出が必要となります。

まとめ

税金還付を受けるには、税金の仕組みを知ることが大切です。特に確定申告は様々な特例や規制があり、それらすべてを覚えるのはなかなか難しいことです。そのような場合は税理士や会計士など専門の方からアドバイスをもらうなり、不動産業者に相談するなどしましょう。またどんなものにいくらかかるのかを把握しそれが今後どのように作用していくのかを理解することが、今後のアパート経営の成功へとつながっていきます。