固定資産税のメリットがなくなる?!「空き家」今後の対策について

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全国で空き家が増加していることをご存知でしょうか?総務省「住宅・土地統計調査」によれば、全国の空き家率が2013年に過去最高に達し、13.5%(別荘等除いた場合で12.8%)、820万戸となったようです。つまり、8件に1件は空き家である状態なのです。
こうした状況は全国どこでも見られる現象であり、特に山梨県17.2%、愛媛県16.9%、高知県16.8%などが高い地域であるほか、東京都や神奈川県などの都心部でも10~11%となっています。
こうした状況下で気になるのが「なぜ空き家のまま放置するのか?」ということ。これには人口減少の他、税制優遇措置があるためと言えます。

1.固定資産税が今後は跳ね上がる可能性も

日本の人口が減少していく今、空き家が増える点は想像に難くありません。亡くなった人が住んでいた家を相続する人がいない、貸していた家から入居者が出ていき空き家になったなど様々な理由があると思います。致し方がない理由もあるのですが、そこで空き家のまま放置される理由の一つに、「固定資産税の軽減」があるといえます。

固定資産税には、住宅用地の軽減措置があります。これは住宅一戸につき200㎡までの部分に対して評価額の1/6に、200㎡超では1/3に抑えられている措置を指します。この仕組みは空き家にも適用されるため、更地の場合に比べて圧倒的に土地に対する固定資産税が下がっているのです。

こうした理由から、更地にせず空き家として残すケースが多いのも事実です。何年も放置するケースの場合であれば、明らかに更地で所有するよりも空き家として所有した方が固定資産税の負担は減ることになります。しかしこれから先はこうした空き家による固定資産税のメリットはなくなるかもしれません。

2.早ければ2016年から「特定空き家」に関しては税優遇が廃止される

空き家が増加し、経年劣化すれば地震の際には倒壊の恐れがでてきます。また、景観も損ねることになり、安全性の面で今後も大きな問題となることでしょう。ゴミの不法投棄や空き家に対する放火といった点でも話題になることがあります。こうした周辺に危険や迷惑がおよぶ恐れが高いものを「特定空き家」と規定し、早ければ2016年にも固定資産税の優遇は廃止される見込みです。

放置している空き家をお持ちの方の場合、この特定空き家に該当する可能性があります。もし該当すれば2016年以降はこれまでの固定資産税よりも6倍、3倍かかる(更地と同じ税額になる)といったケースが出てくるかもしれません。

ちなみに、総住宅数に占める特定空き家の割合が高い都道府県は、鹿児島県11.0%、高知県10.6%、和歌山県10.1%などとなっており、全国では5.3%となっています。20件に1件の割合ですから少なくありません。

3.収入源をつくれるような体制を整える

こうした状況もあり、特定空き家に該当しそうな物件を所有されている方は、赤字垂れ流しの体質から脱却することを意識すべきです。空き家は活用しなければただのお荷物となってしまいます。ましてや今後、固定資産税が上がる可能性があることを踏まえれば、早めに手を打っておきたいものです。空き家をリノベーションして貸し出すといった方法も考えられますが、既に何年も空き家となっている場合には、劣化が激しく、改修費用も高くなるかもしれません。

この時に検討したいのがアパートにより収入源をつくる方法。アパートを建設するためのコストや固定資産税を家賃でまかなう方法です。場所にもよるとは思いますが、特に駅から近いケースや近くにスーパーやコンビニ、商店街や学校などがあるケースであれば、借り手のニーズも高いと言えます。稼働率が高ければ、家賃をもとに建設コストや固定資産税を支払うだけでなく、プラスの収入を得ることも可能です。

負の遺産を黒字化する。そうした点にアパート経営のメリットはあると言えます。

この他、空き家の場合には原則として小規模宅地等の特例(居住用などの土地の相続の際に、土地評価額を減額できる仕組み)を活用できません。賃貸アパートを建てればこの特例も適用は可能(200㎡までの部分、50%評価額から減額できます)になりますので、相続税対策という観点からも有効と考えられます。

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