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アパート建替えの適切な時期を見極める4つのポイント

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アパートの建て替えを検討するにあたって、注目すべきポイントは4つあります。その4つとは、(1)耐震性の問題(2)維持・管理費、家賃収入(3)建物の設備・間取り(4)相続税対策になります。いずれかの観点において該当する方はアパートの建て替えを検討すべきといってよいでしょう。

1.耐震性の問題

まず、ご所有のアパートが昭和56(1981)年以前に建てられたものかどうか確認をしてください。昭和56年以前に建てられた建物は、旧耐震基準により建築されているため、耐震性の観点から問題がでてくることがあるかもしれません。

実は阪神・淡路大震災における住宅・建築物の倒壊、被害は現在の耐震基準を満たしていない昭和56年以前の建物に集中していたという事実があります。仮に老朽化したアパートが地震により倒壊し、入居者に被害が出た際には、場合によってはオーナーの管理責任が問われることもあります。入居者の生命・財産を守るためにも建て替えを行うことは重要と言えます。

2.維持・管理費、家賃収入

次に、維持・管理費、家賃収入から建て替えを行うべきか検討してみましょう。老朽化しているアパートの場合、維持費や管理費は高くなると言ってよいでしょう。アパートを改修したり、室内をリフォームすることでリノベーションするといった対策を立てることも可能ではありますが、それを行うことで入居率が高まるのか、家賃収入はそれらの費用をカバーできるだけの見込みがあるのか、費用対効果も考慮したうえで、建て替えとの比較を考えるべきと言えます。

3.建物の設備・間取り

老朽化したアパートに限らず、建物の設備や間取りが、今の借り手のニーズに合っているかどうかを見定めることも重要なポイントです。 特に空室率が多い場合には、住みたいと考える借り手のニーズに合っていない場合があります。また、周辺の環境が変化したことにより、ニーズに合わなくなるといったケースもあるかもしれません。特に企業や学校の移転などの影響は大きいと言えます。こうしたケースにおいて家賃を下げても入居率が高まらないといった場合は、借り手のニーズをくみ取るためにも建て替えを検討した方がよいかもしれません。

オーナーにとって最も頭が痛い悩みとなるのは、空室が多いにもかかわらず固定資産税などの税金はかかり、実質的な家賃受取りが大きく減ってしまうことだと思います。借り手のニーズをくみ取り、その地域に合った建物に建て替えることで空室をなくし家賃収入を安定的に得る。本来のアパート経営ができるような状況に再構築すべきと言えます。

4.相続税対策

もう一つ、忘れてはならない大事な点があります。それは相続税対策になります。相続税では受け継ぐ現預金に対してはその金額で評価されますが、アパートなどの建物の場合には評価額を引き下げることができるのです。

例を用いて説明します。例えば、手持ちの現金6,000万円をもとに賃貸住宅を建て替えたとします。この時、建て替えた賃貸住宅の固定資産税評価額が3,600万円だったとします(通常、建築費用の60~70%評価になります)。

アパートの相続税評価額は、建物の固定資産税評価額-(建物の固定資産税評価額×借家権割合(30%)×賃貸割合)で計算できるため、この例において、満室だと仮定すれば、3,600万円-(3,600万円×0.3×1)=2,520万円と計算することができます。

もし手持ちの現金をそのまま次世代へバトンタッチすれば、6,000万円がそのまま相続税の対象となりますが、手持ちの現金を利用してアパートを建て替え収益物件にかえることができれば、相続税の対象(建物)は2,520万円となることから、 3,480万円部分が相続税の対象とはならずに済み、節税効果をもたらします。
特に相続財産が多く、相続税率が高くなりそうなケースにおいては節税効果も高くなると言えます。

以上、4つの観点からアパートの建て替え時期を探ってきました。1つでもご自身のお考え、状況に該当する方は、思い切って建て替えを検討されてみてはいかがでしょうか。