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広すぎる家を処分売却!セカンドライフは「高齢者施設」に入居するという選択

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子供たちと一緒に住むには丁度よかった自宅も、高齢になった夫婦二人の暮らしには持て余す存在になることがあります。

今回は、自宅を売却して高齢者施設への入居を選択をした桑野さん夫婦の事例を通して、家を売る際のチェックポイントや売却時の税金などについて紹介します。

「高齢者施設に入居」桑野さんご夫婦

ご主人 80才。電機メーカーを退職。
奥様 78才。専業主婦。
長男 52才。結婚して都内のマンションに妻と二人の子どもで住んでいる。
長女 50才。結婚して子どもが一人。桑野さん宅を出て20年になる。
自宅 東京都江東区。
貯金 退職金があり、現在2,000万円。
状況 電機メーカーを勤め上げた桑野さんのご主人は現在80才。自宅の資産を整理して高齢者施設に入居しようと考えています。桑野さん宅は東京都江東区にあり、立地条件なども良いため、査定額が十分高くなる可能性があります。

自宅を売却する前のチェックポイント

20年前に電機メーカーを退職した桑野さんは、都内の一戸建てで専業主婦の奥様と二人暮らし。ご自宅は江東区にあり、最寄り駅から徒歩7分で周辺環境や買い物の便も良く立地に恵まれていました。

地元の不動産会社に査定をしてもらったところ、想像していた以上に高く売れる可能性があることが判りました。その際、担当者から売りに出す前に登記簿内容を確認しておくようにアドバイスされました。

登記簿内容と建築基準の確認

確認するポイントは3つです。

現況の境界線と登記簿の地積に相違がないか増築部分を登記なされているか、そして法改正による建築基準が変わっているか。この3つです。

それらの確認をしないまま売ると、後でトラブルになる可能性があります。

桑野さんのケースでは、現況の境界線と登記簿上の地積に相違はありませんでしたが、増築した際に登記の変更をしていませんでした。

そこで桑野さんは、不動産会社から土地家屋調査士を紹介してもらい、現況に合わせて登記内容を変更する手続きをしました。

法改正により建築基準が変わっていると、新たに建て直す際に面積や高さが制限されるケースもありますが、桑野さん宅は特に問題ありませんでした。

売却時の査定について

息子さんがネットで一括査定を依頼していたので、桑野さんが相談した地元の不動産会社以外にも複数の不動産会社からアプローチがありました。どの不動産会社も桑野さんの予想以上に高い査定額を提示してきました。

しかし、必ずしも査定額で売れるとは限りません。買う側は安い方が良いので、比較的安い物件から売れていくのがセオリーですから、早く売りたいのであれば値引きを余儀なくされるのが一般的です。

買取りと仲介

桑野さん夫婦は既に入居する高齢者施設を決めていたので、なるべく早く売却したいと考えていました。不動産会社からは「早く売りたいなら自社で買取る」と申し出がありましたが、その場合は査定額より安くなってしまうので、仲介で売りに出すことにしました。

リフォームして売る?

別の不動産会社からは、築40年を超えているので売りやすくするためにリフォームすることを提案されました。

そこで桑野さんが賃貸住宅など多くの不動産を持つ友人に相談したところ、リフォーム費用を上乗せした金額で売るのは難しく、買手の層が狭くなるのであまりお勧めできないと言われました。

友人からは、立地が良いので賃貸住宅用地として売れる可能性もあると言われ、建築基準も賃貸住宅を建てるのに問題はないし、販売の間口を広げるためにもリフォームをしないで現状のままで売ることにしたのです。

立地が良く敷地が広ければ賃貸住宅用地にもなる

桑野さんが購入した当時は駅から遠く地価が安かったので、宅地とは広い70坪の土地を購入していました。しかし15年前に自宅から徒歩7分のところに地下鉄の駅ができ、駅周辺に商業施設が増えて劇的に利便性が向上していました。

立地が良く敷地が広いこともあってか、友人が言っていたように、売りに出すとまもなく賃貸住宅用地を探していた買主が現れ、査定額で売れたのです。

譲渡所得税とは

予想以上の高値で売れたのは良かったものの、購入価格が安かったので売価との差額である譲渡益が発生して譲渡所得税が課せられることになりました。譲渡所得は取得費に増築費などの費用を加えた金額と売価の差額です。

譲渡所得金額は15%ですが、これに復興特別所得税2.1%と住民税5%が課税されます。桑野さんの場合は譲渡益が約5,000万円なので、譲渡所得税750万円、復興特別所得税105万円、住民税250万円ということになります。

特別控除の特例

マイホーム売却の場合は、一定の要件を満たせば最高3,000万円まで譲渡所得から特別控除を受けられる特例があります。この特例と併用して、所有期間が10年以上であれば軽減税率の特例を利用して通常15%の税率を10%に軽減することができます。

※詳しい要件については国税庁のHPでご確認ください。
No.3302 マイホームを売ったときの特例|譲渡所得|国税庁
No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例|譲渡所得|国税庁

桑野さんの場合の譲渡所得税

5,000万円-3,000万円=2,000万円
2,000万円✕10%=200万円

高齢者施設に入居するメリットとデメリット

高齢者施設には様々な種類がありますが、身体の状態や価値観似あわせて施設を選択できるというメリットがあります。しかし最も大きなメリットは、家族に対する介護などの心配や負担を軽減できる点でしょう。

介護付き有料老人ホームであれば24時間体制で介護ケアを受けられ、住宅型有料老人ホームでは必要なサービスを選択することができます。

サービス付き高齢者向け住宅では高齢者が安心して暮らせるように、地域での巡回訪問サービスなどが組み合わされています。

これらの高齢者施設のデメリットは、入所費や利用額が高額になる点です。

しかし桑野さんの場合は退職金の2,000万円に手を付けずに貯蓄しており、自宅を売却したお金もあるので、予算を気にせずに自分たちが納得できる高齢者施設に入居することができました。

まとめ

桑野さんが自宅を売却して高齢者施設に入居を決めたポイントは、自宅の立地条件が良いので査定額が高かった点です。

実際の売却額も査定額通りで、持ち出しをせずに高齢者施設に入居して日常生活や介護などの不安を軽減することができたのです。

これで子供たちに負担をかけることなく、心置きなく夫婦の時間を過ごすことができそうです。

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