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持ち家の活用方法まとめ!広すぎる老後の自宅の使い方とは

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持ち家の方の多くは、子供たちが巣立ったあとの夫婦二人の生活で「二人で住むには自宅が広すぎる」と感じるようです。

2013年7月に矢野経済研究所が60歳以上のシニアの方に対して行った住居に関する調査によると、「戸建住宅の部屋を活用し切れていない」と感じている方の割合が、子供の独立前は33.8%であるのに対して、独立後では81.9%となっています。また、家の老朽化やバリアフリーの必要性などで自宅に対して不満を持つ方もいるようです。

購入時は広めの間取りを求めて郊外に引っ越してきたものの、子供が巣立った今、夫婦だけで使うには持て余す。加えて将来、子供たちが相続しても使い道に困りそうだという場合には、早い段階で活用方法を考えておくことが大切です。

そこで今回は、戸建住宅をご所有の方で将来の使い道に不安な方、また、今お困りの方のヒントとなる活用方法についてご紹介したいと思います。

複雑に頭を悩ませる必要はありません。持ち家の活用方法は大きく分けて3つで、「売却」「賃貸」「建て替え・改修」のどれかになります。それぞれのパターンについて具体的にどのような方法があるのかを見ていくことにしましょう。

1. 自宅を売却する方法

まずは、持ち家を売却する方法です。

持ち家を売却する大きなメリットは、売却代金でお金を得られることでしょう。老後のお金の準備のために、これまで住んでいた自宅を売却し、老後の生活費にあてたい。そう考える人も多くいます。売却代金を新しい住居のために使用することもできます。

また、その持ち家の不便なところについて思い悩まなくてもよくなるのも、売却のメリットのひとつと言えます。一戸建ての家を維持するにはお金が掛かりますし、築年数が古くなればその分修繕費も多く掛かります。そういうわずらわしさから開放されるのもまた、売却のメリットでしょう。

ただし、せっかくの保有不動産を手放してしまうことになる点や税金対策などをしなければならない点はデメリットといえます。また、想定どおりの価格やタイミングで売れないリスクも考えられます。

持ち家である自宅を売却した場合、次の住処を検討する必要があります。そこで、売却した後は次のような選択肢が考えられます。

(1) マンションなどを購入する

まず、持て余していた自宅を売却して、適度な広さのマンションなどを改めて購入することが考えられます。懸念される購入資金は、自宅の売却代金をあてることもできます。

また、中古物件を上手に活用したいところ。中古物件であれば値段も安く、購入時に設備や間取りを確認することもできますので、新築を購入するよりも条件に合致した物件を探しやすくなります。

ただし、住宅ローンが残っている場合、残債の返済や抵当権抹消の可否によっては売却が容易でないことがあります。また、自宅の売却益が出た場合には譲渡所得として課税される可能性があるため注意が必要です。

(2) マンションなどを賃借する

マンションなどの新居を賃借するのも、選択肢のひとつです。

もっとも手間がかからず、ライフステージに応じて、臨機応変に対応できるのがメリット。物件の間取り・設備に不満が出たときにでも、容易に引越しすることができ、住み替えられるのが強みです。

ただし、(1)と同様、売却が容易でない場合があるほか、買い換えの際には利用できる可能性のある「特定の居住用財産の買換え特例」(譲渡所得に対する課税の繰り延べ)が使えない点に注意が必要です。

(3) 高齢者施設に入居する

年齢などによっては、新居としてマンションなどを賃借するのではなく、高齢者施設に入居するという選択肢も考えられます。

サービス付き高齢者向け住宅やケアハウスから特別養護老人ホームまで心身の状態に応じて、適した施設を選ぶことがポイントとなります。

日常生活や介護などの不安を軽減することができる一方、条件に合った施設でも時期的に空きがないことがある点や、通常の住居より多額の保証金やコストがかかる点で、計画的な準備が必要といえます。

2. 自宅を賃貸する方法

次に、持ち家を賃貸する方法について見てみましょう。

持ち家を賃貸に出すことで、資産を保有したまま賃貸収入を得ることができるというメリットがあります。

その一方で、新居を購入するための頭金などまとまった資金が確保しにくいというデメリットがあります。また、住宅ローンが利用できなくなるリスクなども考えられます。

賃料収入を年金代わりとして、新居の家賃への充当などに利用したい方や、特に売却代金を使わなくても新居を確保できる方にはおすすめの方法といえます。

なお、賃貸する方法には全部を賃貸する方法一部を賃貸する方法がありますのでそれぞれのケースについてご説明します。

(1) 全部を賃貸に出して新居に引っ越す

自宅すべてを賃貸に出して、自分たちは新居に引っ越す方法が考えられます。

郊外の戸建住宅にも一定の賃貸需要はあります。また、一度入居してもらえるとマンションなどに比べて入居期間が長くなる傾向にありますので、安定した家賃収入が期待できるかもしれません。

ただし、住宅ローンが残っている場合、住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)が受けられなくなったり、金融機関から融資条件の変更を求められたりする可能性もありますので、その点は注意しましょう。

(2) 自宅に住みながら一部を賃貸する

自宅を賃貸する場合、すべてを賃貸するのではなく、一部を賃貸することも考えられます。

自宅の空いている部屋を下宿のような形で賃貸することもあれば、民泊として活用することもできます。

民泊のマッチングサイトを通じたゲスト対応や、清掃などを自身で行うことができれば、収益性の向上も見込めます。ゲストとの交流を楽しみながら収入につなげたい人には最適な活用法です。

ただし、地域によっては需要が見込めないほか、民泊を始めるにあたっては特区民泊の条例あるいは旅館業法にもとづく許可を得る必要があります。

3. 自宅を建て替え・改修して活用する方法

最後は、持ち家を建て替え・改修して活用する方法です。

この方法のメリットは、住み慣れた家や地域にそのまま住み続けることができること。それに加えて、用途に応じて様々な建て替え・改修方法があるのが魅力です。

建て替え・改修をしたあとの活用方法には、例えば「二世帯住宅」「賃貸併用住宅」「店舗併用住宅」などが考えられます。

ただし、建て替え資金を準備しなければならないので、その点はハードルとなるかもしれません。また、建て替え中は、一時的に他の居住場所を確保しなければなりません。

すべてを建て替える方法だけではなく、改修で対応できる場合もあり、住み慣れた地域で新たなライフスタイルをお考えの方にはおすすめの方法といえます。

(1) 二世帯住宅として利用する

子供が結婚している場合には、自宅を二世帯住宅に建て替え・改修して、一緒に住むという選択肢もあります。二世帯住宅には、家事、教育、生活費などの面で協力し合えるというメリットがあります。

また、同居することにより小規模宅地等の特例など相続税の優遇措置を受けられる可能性があります。

ただし、生活スタイルや価値観の相違、プライバシーの確保などが不安材料となります。また、二世帯住宅自体の売却が難しいことや、子供に兄弟がいる場合に相続トラブルの原因になる可能性などにも注意が必要です。

(2) 賃貸併用住宅として利用する

賃貸併用住宅とは、住宅に自宅部分と賃貸部分を設け、自分で住みながら賃貸物件としても活用するものです。

自宅部分をどの程度の割合にするかは、将来のプランに応じて決めると良いでしょう。当初は賃貸併用住宅として活用し、将来的に二世帯住宅としてリフォームする方法もあります。

また自宅部分の床面積が50%超であれば、住宅ローンを利用できる可能性もあります。この場合、住宅ローンの支払を賃貸収入でカバーすることができるのは大きなメリットといえるでしょう。また、賃貸部分があることで物件の評価額が下がり、相続税や固定資産税の節税にもつながります。

ただし、二世帯住宅と同様に売却が難しい、建築費用が通常の住宅より高くなる、入居者との距離が近すぎて関係性の維持に気を遣うといった点には注意が必要です。

(3) 店舗併用住宅として利用する

店舗併用住宅は、住宅の一部を店舗として自分で利用したり、店舗物件として賃貸するものです。1階部分に店舗やオフィスを配置し、2階、3階を自宅用とすることが一般的です。

一口に店舗といっても、飲食店や事務所のほか、高齢者施設、医院、コンビニ、待機児童向け施設、保育所など様々なものが考えられます。

自分で店舗経営する場合には「職住接近」がメリットといえますが、その反面、プライバシーの確保や仕事のオンオフの切り替えという点では問題も残ります。また、店舗部分には住宅ローンが使えないという点にも注意が必要です。

自分に合った活用方法を見つけよう

4月のLeo-PRESSは「夫婦二人で考える老後の持ち家活用法」。これから月末にかけて以下の3家庭における持ち家の活用方法について、詳しく見ていきたいと思います。

「賃貸併用住宅に建て替え」山田さんご夫婦

2017/04/12 追記
山田さん家から学ぶ「賃貸併用住宅」について記事が公開されました!

ご主人 57才。60才で定年退職予定。
奥様 54才。パートタイム勤務。
長男 27才。結婚の予定はなく、しばらくは一人暮らしを楽しみたい様子。
自宅 東京都23区外(八王子市)。
貯金 3,500万円。退職金として1,500万円程度見込み。
状況 山田さんのご主人は定年に近いものの、その後、仕事をするかどうかは未定です。仕事をするとしても趣味と両立しながら、無理のない範囲で働きたいと考えています。独立開業して店舗やオフィスを構える予定はありません。定年退職から年金受給開始まで5年間あるため、安定収入が欲しいとも考えています。

特に独立して店舗などを開業する予定のない山田さんは、自宅を賃貸併用住宅に建て替えることにしました

決め手となったポイントは、立地としても人気の高いエリアで賃貸需要が見込めることと、年金受給開始までの5年間にも安定した賃貸収入が期待できることでした。

持ち家を有効に活用することで、住み慣れた地域でプラスアルファの賃貸収入を得ながら、余裕をもって新しい仕事や趣味を始めることが可能となります。

「二世帯住宅に改修」松本さんご夫婦

2017/04/21 追記
松本さん家から学ぶ「二世帯住宅」について記事が公開されました!

ご主人 65才。無職。
奥様 64才。パートタイム勤務。
長男 35才。結婚して、東京都内の賃貸マンションで生活。
長女 33才。結婚して関西に嫁いでいる。
自宅 千葉県市川市。
貯金 2,000万円
状況 松本さんのご主人は65才で定年を迎えたばかりです。長男夫婦は賃貸マンション暮らしですが、戸建住宅に引越したいという気持ちがあります。また、長男夫婦は将来的に両親(松本さんご夫妻)の面倒を見たいと考えています。長男の職場は東京都内ですが、松本さん宅がある千葉県市川市からは通勤圏内です。

長男夫婦から将来的に一緒に住みたいという意向を受けていた松本さんのご主人は、自宅を二世帯住宅に改修することにしました。

決め手となったポイントは、松本さん自身も将来の生活に漠然とした不安を抱いていたことと、長男の職場も通勤圏にあり、二世帯住宅から通勤することが可能であることです。

松本さんご夫婦が孫の育児をサポートすることで、長男の奥様もパートや趣味の時間を持つことができるようになります。

「高齢者施設に入居」桑野さんご夫婦

2017/04/28 追記
桑野さん家から学ぶ「自宅を売却して高齢者施設に入居」」について記事が公開されました!

ご主人 80才。電機メーカーを退職。
奥様 78才。専業主婦。
長男 52才。結婚して都内のマンションに妻と二人の子どもで住んでいる。
長女 50才。結婚して子どもが一人。桑野さん宅を出て20年になる。
自宅 東京都江東区。
貯金 退職金があり、現在2,000万円。
状況 電機メーカーを勤め上げた桑野さんのご主人は現在80才。自宅の資産を整理して高齢者施設に入居しようと考えています。桑野さん宅は東京都江東区にあり、立地条件なども良いため、査定額が十分高くなる可能性があります。

家族4人で住むには丁度よかった自宅も、夫婦二人となった今の桑野さんご夫妻にとっては、持て余す家となっていました。そこでご夫婦は自宅を売却し、自身は高齢者施設に入居することにしました。

決め手となったポイントは、自宅の住宅としての立地条件が良かったことから、査定の金額が十分高かった点でした。日常生活や介護などの不安を軽減することができるとあって、心置きなく夫婦の時間を過ごすことができそうです。

広過ぎる自宅も、工夫次第で夢を叶える手段に!

子供が巣立ってから持て余していた自宅も、様々な活用方法で老後の生活設計に役立てることができます。生活設計をより豊かなものにするためには、自身やご家族の置かれた状況の分析と、それを踏まえたプラン作りがポイントといえるでしょう。

特集:夫婦二人で考える老後の持ち家活用法

総合まとめ持ち家の活用方法まとめ!広すぎる老後の自宅の使い方とは【当ページ】

ケース1「賃貸併用住宅に建て替え」山田さんご夫婦の場合
ケース2「二世帯住宅に改修」松本さんご夫婦の場合
ケース3「高齢者施設に入居」桑野さんご夫婦の場合