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国有地は一般の人でも買えるという意外な事実!購入方法と入手するまでの流れ

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国有地売却については、森友学園問題などのニュースで話題にのぼることがあるものの、その概要や手続などは一般的にはあまり馴染みがないものといえます。

しかし、国有地は一般の人でも購入できるものであり、将来的に不動産を購入する予定があれば、国有地は選択肢の一つともなり得るものです。

そこで今回は、国有地について概要や入手の流れなどを紹介したいと思います。

国有地の概念は明治維新で生まれた!?

国有地の始まりは、明治初期にまでさかのぼります。明治6年、地租改正を機に全国の土地について政府による実地調査が行われ、民有地と官有地が明確に区別することができるようになりました。これが、国有地の起源です。

現在、国有地の面積は国土の4分の1程度を占めますが、国有地には行政目的に使用されている「行政財産」とそれ以外の「普通財産」があります。国有地売却の対象となるのは、後者の「普通財産」です。

国有地はどのように売却されるのか?

普通財産には、旧軍から承継されたもの、行政目的に使用しなくなったもの、相続税などの納付で物納されたものなどが含まれており、国としても収益化を図るため、賃貸するなどして管理を続けるか、処分しなければならないものです。

処分方法には「一般競争入札」や「随意契約」などがある

処分する方法としては、まずは優先的に地方公共団体などの要望を確認します。地方公共団体で要望がないものについては「一般競争入札」か「随意契約」で処分することになります。

会計法という法律にもとづき、単独で利用が可能な財産については原則として「一般競争入札」を実施しなければなりません。入札を実施しても落札されなかった物件については先着順で売却されます。

これに対して、すでに機能していない農道、水路など単独で利用できない財産については「随意契約」で処分できることになっています。

国有財産の売却や貸付には値引きされる場合もある

なお、財政法という法律では、国有財産は適正な対価で譲渡、貸付すべきことが定められていますが、「特に公共性の高い用途」に供する場合には、国有財産法などの規定により無償あるいは減額して売却、貸付することができることになっています。

ちなみに、「特に公共性の高い用途」には公園、福祉施設、病院、学校などが含まれます

国有地は誰でも購入できる?

すぐに購入できる物件の場合

一般競争入札を実施しても落札されなかった物件については、売払価格が公示され、先着順で売却されます。購入できる条件や手続はそれぞれ異なるため、所管の財務局などに連絡して確認する必要があります。

一般競争入札の場合

一般競争入札の場合、破産者や反社会的勢力でないなど一定の参加資格があります。また、入札金額の5%以上の保証金を支払うことで入札をすることができます。

一般競争入札には、物納など様々な経緯で国有地となったものが含まれるため、通常は不動産市場に出てこない掘り出し物と出会えることもあります。

他にも、市場より安価に落札できる可能性がある、購入後の所有権移転手続を国が行ってくれるなどのメリットがあります。

ただし、初心者の場合は入札価格の見極めや手続の面で不安が残るほか、不動産は現況有姿での引渡しとなるため、ある程度の目利きが必要となるなどの制約もあります。

情報収集がカギ!国有地の活用例

国有地の活用方法としてはどのようなケースがあるのか、いくつか事例を紹介したいと思います。

戸建住宅を建てるための土地を安く購入したい

神奈川県にお住いのAさんは、ある住宅メーカーの規格住宅モデルが気に入り、同じものを建築するために土地をなるべく安く購入したいと思っていました。

そこで、裁判所が管轄する競売物件情報を探すのと合わせて、「国有財産物件情報メールマガジン」に登録するなどして国有地情報を収集。ちょうど希望エリアで入札情報が出たため、これに応札し、相場より安く土地を入手することができました

裁判所の競売物件と国有地の両方にアンテナを張っていたAさんの情報収集力が功を奏した好例といえます。

資材置き場などの事業用地として活用する

東京都で建設資材会社を営むBさんは、郊外に資材置き場用の土地を探していました。

不要資材の仮置き場であるため、立地にはそれほどこだわりはありません。そこで、国有地を安く落札したいと考えました。最寄りの財務局で入札情報を得たBさんですが、入札は付き合いのある不動産業者に依頼したのでした。

このように、委任状を提出して代理人による入札をすることも可能です。そのおかげで、プロに依頼して適正価格で落札してもらうことができました

国有地を借りるという方法も

国有地は、競争入札や随意の売却だけでなく、定期借地権などを設定した賃貸も行われています

特に「介護離職ゼロ」を目指す国の取り組みとして、特別養護老人ホームなどの介護施設に利用する場合には、最大10年間にわたり地代が半額まで減額される制度もあります。

なお、この制度は、平成28年1月1日から平成33年3月31日に新規契約を締結するものが対象となり、地域は東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府、兵庫県、福岡県に限られています。

国有地を購入するまでの流れは?

一般競争入札(期間入札)の場合、下記のような流れに沿って国有地などの国有財産を取得することになります。

(1)入札の公示
開札の約40日前にホームページなどで「国有財産売払公示書」が公示される。

(2)保証金の納付
保証金(入札金額の5%以上)を所定の口座に振り込む。

(3)入札
入札書などの必要書類を受付期間内に郵送か持参で当局窓口に提出する。

(4)落札者の決定
開札を行い、原則として最高価格入札者が落札者とされる。

(5)売払申請、売買契約
売払申請書などの必要書類を提出し、売買契約を締結する。

(6)購入代金の支払
売買契約時に代金の全額を支払うか、契約時に保証金を支払って残金は後日支払う。

(7)所有権の移転
所有権移転登記手続は国が行う。ただし、登録免許税は購入者が負担する。

簡単な流れは上記のとおりですが、添付書類や詳細なスケジュールについては「国有財産の一般競争入札案内書」などの資料で確認することとなります。

国有地の売却情報はどのように入手するの?

国有財産の売却情報は、財務局などのホームページで確認することができます。また、財務局、財務事務所、出張所で「国有財産の一般競争入札案内書」、「すぐに購入できる物件のご案内」などの配布物を入手することも可能です。

そのほか、財務局などで「国有財産物件情報メールマガジン」を配信していますので、タイムリーな情報を入手したい場合にはそれらに登録してみるのも一法でしょう。

まとめ

国有地売却はあまり馴染みのない方法かもしれませんが、思わぬ掘り出し物に出会えるチャンスでもあります。興味があれば、国有地売却情報を確認してみてください。