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重層長屋のアパートとは?特徴とメリットを活かして狭小地を有効活用

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「重層長屋」と呼ばれる形式のアパートが、今注目を集めています。その理由は、比較的狭い土地や狭小地でも建てやすく、建築費も抑えられること。

土地が狭い」「旗竿地だ」「耐火建築にすると建築費が高くなる」といった理由でアパート建築を見送ってきた土地オーナーも、重層長屋であれば建築が可能になるかもしれません。

部屋が広めで独立性が高い点は、入居者にも人気です。
改めて、重層長屋の特徴とメリットをご紹介しましょう。

そもそも重層長屋とは?

アパート・マンションなどの「集合住宅」は、法律上2種類に分かれています。「共同住宅」と「長屋」です。

どちらも複数の世帯が一つの建物に集まって住むものですが、違いは共用部があるかないかです。

共用部とは共同で使う玄関やエントランスホール、廊下、階段などのこと。「共同住宅」にはこれがありますが、「長屋」にはこうした共用部がなく、各住戸が道路に対してそれぞれの玄関をもっています。

この長屋の中でも、上下に重なった形状のものを「重層長屋」と呼んでいます。(一般的に「タウンハウス」や「テラスハウス」などと呼ばれているものも長屋の一種ですが、横につなげているので「重層」ではありません。一戸建ての住宅を横方向につなげたもので、平屋か2階建てが多く見られます)。

集合住宅 共同住宅 共用部(玄関、ホール、廊下、階段など)がある。特殊建築物の一つ
長屋 各戸が独立した玄関を持つ。特殊建築物ではない

重層長屋の特徴は?

重層長屋は共用部分がないので、人が一つの建物内に共同して住むという意味では「共同住宅」ですが、独立性の高いことが特徴です。各戸が独立した玄関を持ち、道路に出やすいことから、緊急時の避難などもしやすい構造です。

そのため建築基準法が特別に扱う「特殊建築物」に含まれません。

特殊建築物とは建築基準法第2条2項で定められている建築物のこと。学校、体育館、劇場、展示場、百貨店、旅館、工場などが特殊建築物に当たりますが、重層長屋は「不特定または多数の者が使用、就寝する」という定義に法律上は当てはまらないのです。

「特殊建築物」ではないことから、建築に際して厳しい規制を受けません。廊下の幅や避難のための複数の階段の設置も求められません。消防法による「不燃」のための規定も緩くなります。

例えば、三階建て以上の共同住宅は原則として「耐火建築物」にしなければなりません。建物の構造や仕上げ材などが厳しく制限されます。しかし、長屋は特殊建築物にあたらないので、この規定の対象外です。

また、道路から細い路地を進んだ奥に広がる「旗竿敷地」のような土地では、たとえば東京都では、共同住宅などの特殊建築物は原則として建てられないと決められています。路地の幅と長さには決まりがありますが、長屋であれば建築が可能です。

同様に、東京都や横浜市では火災のときの避難をしやすくするために、共同住宅の敷地のうち、1階の住宅の窓の先には数m幅の空地を設け、火災時などの避難路とすることを求めています。しかし、長屋はこの規定にも当てはまりません。

各戸が広く、プライバシーが高いことも人気の理由

さらに重層長屋は、共用の玄関・廊下などを持たないことから、各住戸の面積を広く取ることができます。また、道路から直接自分の住まいに進むことができるので、他の住人と出会うこともありません。プライバシーが保ちやすく、その点も入居者に人気があります。

共用部がなければ、そのメンテナンスの手間も不要です。

重層長屋のメリット

  • 「特殊建築物」に該当しないので、防火その他の規制を受けることが少ない
  • 「旗竿敷地」や狭小・密集地でも建てやすい
  • 各住戸の面積が広い
  • プライバシーを確保しやすい
  • 共用部の維持・管理の手間がかからない

あきらめていた土地の有効活用が可能に

重層長屋なら、敷地の条件や建築費の関係でアパート建築を見送ってきた土地オーナーも、取り組みが可能になるかもしれません。

アパート建築は、土地を更地で所有することに比べ、土地の評価額を大幅に下げることができ、「相続税対策の基本」と言われています。一度「重層長屋」を検討されてはいかがでしょうか。