持ち家の活用方法まとめ！広すぎる老後の自宅の使い方とは

2. 自宅を賃貸する方法

次に、持ち家を賃貸する方法について見てみましょう。

持ち家を賃貸に出すことで、資産を保有したまま賃貸収入を得ることができるというメリットがあります。

その一方で、新居を購入するための頭金などまとまった資金が確保しにくいというデメリットがあります。また、住宅ローンが利用できなくなるリスクなども考えられます。

賃料収入を年金代わりとして、新居の家賃への充当などに利用したい方や、特に売却代金を使わなくても新居を確保できる方にはおすすめの方法といえます。

なお、賃貸する方法には全部を賃貸する方法と一部を賃貸する方法がありますのでそれぞれのケースについてご説明します。

自宅すべてを賃貸に出して、自分たちは新居に引っ越す方法が考えられます。

郊外の戸建住宅にも一定の賃貸需要はあります。また、一度入居してもらえるとマンションなどに比べて入居期間が長くなる傾向にありますので、安定した家賃収入が期待できるかもしれません。

ただし、住宅ローンが残っている場合、住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）が受けられなくなったり、金融機関から融資条件の変更を求められたりする可能性もありますので、その点は注意しましょう。

自宅を賃貸する場合、すべてを賃貸するのではなく、一部を賃貸することも考えられます。

自宅の空いている部屋を下宿のような形で賃貸することもあれば、民泊として活用することもできます。

民泊のマッチングサイトを通じたゲスト対応や、清掃などを自身で行うことができれば、収益性の向上も見込めます。ゲストとの交流を楽しみながら収入につなげたい人には最適な活用法です。

ただし、地域によっては需要が見込めないほか、民泊を始めるにあたっては特区民泊の条例あるいは旅館業法にもとづく許可を得る必要があります。

最後は、持ち家を建て替え・改修して活用する方法です。

この方法のメリットは、住み慣れた家や地域にそのまま住み続けることができること。それに加えて、用途に応じて様々な建て替え・改修方法があるのが魅力です。

建て替え・改修をしたあとの活用方法には、例えば「二世帯住宅」「賃貸併用住宅」「店舗併用住宅」などが考えられます。

ただし、建て替え資金を準備しなければならないので、その点はハードルとなるかもしれません。また、建て替え中は、一時的に他の居住場所を確保しなければなりません。

すべてを建て替える方法だけではなく、改修で対応できる場合もあり、住み慣れた地域で新たなライフスタイルをお考えの方にはおすすめの方法といえます。

子供が結婚している場合には、自宅を二世帯住宅に建て替え・改修して、一緒に住むという選択肢もあります。二世帯住宅には、家事、教育、生活費などの面で協力し合えるというメリットがあります。

また、同居することにより小規模宅地等の特例など相続税の優遇措置を受けられる可能性があります。

ただし、生活スタイルや価値観の相違、プライバシーの確保などが不安材料となります。また、二世帯住宅自体の売却が難しいことや、子供に兄弟がいる場合に相続トラブルの原因になる可能性などにも注意が必要です。

賃貸併用住宅とは、住宅に自宅部分と賃貸部分を設け、自分で住みながら賃貸物件としても活用するものです。

自宅部分をどの程度の割合にするかは、将来のプランに応じて決めると良いでしょう。当初は賃貸併用住宅として活用し、将来的に二世帯住宅としてリフォームする方法もあります。

また自宅部分の床面積が50％超であれば、住宅ローンを利用できる可能性もあります。この場合、住宅ローンの支払を賃貸収入でカバーすることができるのは大きなメリットといえるでしょう。また、賃貸部分があることで物件の評価額が下がり、相続税や固定資産税の節税にもつながります。

ただし、二世帯住宅と同様に売却が難しい、建築費用が通常の住宅より高くなる、入居者との距離が近すぎて関係性の維持に気を遣うといった点には注意が必要です。

店舗併用住宅は、住宅の一部を店舗として自分で利用したり、店舗物件として賃貸するものです。1階部分に店舗やオフィスを配置し、2階、3階を自宅用とすることが一般的です。

一口に店舗といっても、飲食店や事務所のほか、高齢者施設、医院、コンビニ、待機児童向け施設、保育所など様々なものが考えられます。

自分で店舗経営する場合には「職住接近」がメリットといえますが、その反面、プライバシーの確保や仕事のオンオフの切り替えという点では問題も残ります。また、店舗部分には住宅ローンが使えないという点にも注意が必要です。