投資効果を高めるためのアパート経営術！競合との差別化が重要

アパート経営を始める理由はさまざまあることでしょう。資産を増やすために始められる方もいれば、相続税対策のために始められる方もいます。土地から購入してアパート経営をはじめる場合は、より有利な立地や周辺環境を検討し、選択することができますが、所有している土地でアパート経営をとなりますと、より効果的で魅力ある物件の建設が必要となってきます。

すでにアパート経営をされている方は、将来を見据えて建て替えやリノベーション（改築）などを考える必要がでてくるかもしれません。どの場合においても、より投資効果を高めるためには、競合との差別化が重要になってきます。

１．ニーズの高い部屋

賃貸物件に対して入居者は、どんな点に注目をして部屋選びをするのでしょうか。まずは自身が部屋を借りる場合に、どんな部屋に住みたいかということを考えると分かりやすいかもしれません。一般的に設備・仕様においては、下記のようなことに基準を置いて部屋探しをするといわれています。

＜部屋選びの基準＞

間取りの良さ
設備・使用の良さ
管理対応・サービスの良さ
外観・イメージ

もちろん駅からの距離や周辺環境も、部屋を選ぶ際の重要なポイントのひとつになるでしょう。最近ではニーズの幅も広がり、あえて運動不足解消にとわざと駅から距離のある物件を選び、歩く時間を確保しているという声も聞きます。駅から離れることで、家賃の相場も下がり、同じ家賃でも広い間取りが確保できることもあるからです。また個性的なリノベーション物件も増え、築50年ほどであっても、広さがあり設備がしっかりしてさえいれば入居を決める人も少なくないようです。確かに新築であれば気持ちがいいものですが、建築物の老朽化は避けて通れません。ある程度築年数が経った物件は建て替えを視野にいれることも必要でしょう。

どんな設備・仕様が喜ばれる？

では入居者の方たちはどんな設備や仕様を望んでいるのでしょうか。
需要が多いものを挙げてみます。

＜入居者に人気の高い設備や仕様＞

・エントランス	・オートロック	・ホームセキュリティ
・浴室換気乾燥機	・ウォークインクローゼット	・TVモニター付き
・宅配ボックス	・防犯カメラ	・洗浄機能付き便座
・追い焚き風呂	・ベランダ	・南向きの部屋
・ガスコンロキッチン（二口以上）	・備付エアコン	・インターネット、ケーブルテレビの設備
・バス・トイレ別

確かにあれば便利なものばかりですね。ただし設備をたくさん付帯するということは、それだけイニシャルコストや管理修繕などのランニングコストがかかるということも認識しておかなければなりません。

２．1DKと3DKのコスト

アパートを建設する場合、敷地の建ぺい率や容積率の制約をふまえ、何階建てにするか、1フロア何部屋にするか、ということを検討していくことになります。単身者の入居思考が広めのワンルームになってきている地域では、1Kや1DKなどの間取りがいいのかもしれません。ファミリー層を狙うのであれば、2DKや3DKなどがいいでしょう。これはあくまでも一例で、建築するエリアや地域の賃貸需要の動向にもよりますが、小さな部屋がたくさんある物件よりは、部屋数が減っても、余裕がある広さを確保し、外観、設備や防犯性に優れているグレードの高い部屋を作るほうが、住居へこだわる入居者のニーズにマッチし需要が増えるといえます。その方が逆に家賃収入を増やせる場合もあります。また、3DKも可動する仕切り壁などにして2DKに変化できるという部屋などにしておけば、入居者のターゲットを広げることも可能でしょう。

３．ネーミングの重要性

アパートのネーミングも重要なポイントのひとつです。最近ではカタカナの名前が増えました。たしかに「○○荘」と聞くと、とても古そうなイメージを持ってしまいます。イメージというのはとても大切です。本当はとてもおしゃれな綺麗な物件かもしれませんが、ネーミングがぴんとこなければ、下見すらしてもらえないかもしれません。入居者だけでなく、オーナー様自身も愛着の持てるネーミングを考えたいものですね。

時代と共に変化する住まい

住宅移動形態として昔から「宿、荘、宅、庵」という言葉が使われてきたそうです。つまり、下宿からアパート（荘）に移り、次にマイホーム（宅）を持ち、さらには別荘（庵）で風流に過ごすという意味があるようです。現在は下宿というものはほとんどみかけなくなりました。また、下宿と同じような、共同トイレ、風呂、玄関という仕様で、シェアハウスという形態と変わり、若い人を中心に大変人気となっています。通常単身者向けの1ルームや1Kでは実現できない広いリビングやキッチンを自由に使えたり、入居者同士の交流がもてたりするということが人気の理由のひとつのようです。最近では高齢者向けのシェアハウスも増えてきています。身寄りのない方や子供たちと離れて暮らしている方がひとりにならず、常に誰かと過ごすことができるという安心感から人気があるようです。

４．個性ある物件にワンアイディア！

さらにもうひとつ競合と差をつけるために、ワンアイディアを考えてみましょう。最近需要が増えているといわれているのが、ペット飼育可能な物件です。単身者の方でもペットと暮らすことを望んでいる方も多く、敷金を多めにとることでペット飼育可の部屋にすることも多いようです。あえてペット専用アパートとして建設し、ペット用の洗い場などを完備した物件も増えています。ペット好きには需要があり、入居者同士での交流も生まれて好評のようです。また地域によっては駐車場の数で人気を左右することもあります。一人一台車を所有する地域では1部屋につき2台から3台の駐車スペースを確保すると需要が増すといわれています。

まとめ

アイディアひとつで、より投資効果を高めるアパート経営が実現できるようです。住まいは時代の流れと共に多種多様に変化しています。ニーズを取り入れながら、理想のアパート経営を目指しましょう。