相続増税、低金利の追い風もあり、最近ではアパートを相続するケースが増えています。
ところがいざ相続してみると、アパート経営について知識やノウハウがないため、アパート経営の難しさに直面するという事態が起こっています。
なかでも、多くの人が頭を痛めているのが家賃滞納です。
支払う意思があるなら円満な解決が最善策
家賃の滞納があった場合、まずはその滞納理由によって対応が変わるでしょう。悪質な入居者なのか、それとも何らかの理由で支払いができなかったのか、それによって対応が変わります。
たとえば家賃の滞納理由として、以下の様なことが考えられます。
- 銀行への入金を忘れていた
- 引き落とし期日に預金残高が足りなかった
- 急な事故や怪我にあった
- 旅行などで長期不在だった
このような「支払う意思はあるが、一時的に遅れてしまったケース」の場合、入居者との連絡が取れれば支払ってもらえる可能性が高く、大きな問題に発展することは少ないと考えられます。
ただし、家賃の滞納は常習化しやすい問題でもあります。早めの予防や対策をするためにも、オーナー自身が毎月きちんと賃料の入金状況をチェックしておくことが大切です。
真っ先に対応すべきは「時効の中断」
それでは支払う意思がなく、今後の改善が見込まれない場合はどうしたら良いでしょうか。まず最初に対応すべきは「時効の中断」です。
家賃は借金と同じように時効が適用されます。時効によって家賃の支払いを免れることになる入居者もいますし、泣き寝入りせざるを得なくなったオーナーもいます。「いつか支払ってくれるだろう」「面倒だからしばらくそのままにしておこう」という曖昧な対応が、後に大きな問題に発展する可能性があります。
債権の時効期間は、一般的には10年とされていますが、家賃のように毎月定期的に発生するものについては5年となります。
家賃の滞納が5年の時効期間が過ぎていた場合でも、全ての家賃が時効となるわけではありません。5年を超えた分だけが時効となります。つまり、5年を超えていない分の家賃は請求することができるのです。
「時効の中断」は成立させるためには、以下の3つの方法があります。
請求をすること
オーナー（債権者）から滞納者（債務者）へは、「訴状の提出」「支払催促」「調停申し立て」など様々な請求を行うことが出来ます。
注意点として、支払いを督促するために内容証明郵便を送る場合がありますが、その督促だけでは時効は止まりません。その内容証明郵便が到達してから6か月以内に訴訟・調停等の申し立てをすることで時効の効力が生じます。
差押え等をすること
裁判所からオーナー（債権者）に強制執行の許可が出ると、滞納者（債務者）の財産を差し押さえることができるようになり、これにより時効が中断されます。
賃借人が債務の承認をすること
滞納家賃の支払い義務があることを滞納者（債務者）に念書等で認めてもらう方法です。
「強制退去」を視野に入れて対応する
家賃滞納の最終的は法的手段は「強制退去」です。支払う意思が見えない場合は強制退去という方法を見据えて対応する必要があります。滞納から強制退去までの一般的な流れは以下の通りです。
- 手紙や電話による家賃支払い通知
- 連帯保証人への連絡
- 配達証明付きの督促状、内容証明郵便の送付
- 契約解除
- 明渡し請求訴訟
- 強制退去
最初は電話連絡などで良いでしょうが、それでもダメなら連帯保証人への連絡、内容証明郵便による督促が必要になります。滞納常習者のなかには意図的に内容証明郵便を受け取らないという人もいますが、そういった場合には特定記録郵便を利用して、配達したという記録をきっちりと証明しましょう。
一般的な賃貸契約書では、たとえば「2ヶ月以上の滞納」などを契約解除の条件としている場合があります。家賃の滞納は契約違反になるため、一方的に契約を解除し、立退きを求めることができます。
しかし入居者が立退きに応じないことも少なくないため、始めから強制退去を視野に入れておく必要があるでしょう。
まとめ
アパート経営は相続対策である以前に事業であるということを忘れてはなりません。事業であるからには確実に家賃を回収しなければ成り立たないのです。
しかし、こうした法的措置はあくまで最後の手段。まずはスムーズに支払ってもらえるような集金方法を検討することも大切でしょう。
入居者がオーナーの口座に振り込むことも多いようですが、 銀行口座からの自動引き落としにするだけでも改善が見込めます。契約前の審査や契約書に滞納した場合の処置を記載することも重要になってきます。
物件と遠く離れた場所に住んでいるなら、管理会社に任せるほかありませんが、その場合でも滞納対策や空室対策に強い管理会社を選択するなどすれば、自身で対応する必要はなくなるかもしれません。
もしくは、連帯保証人の代わりになってくれる賃貸保証会社を活用するのも良いかもしれません。初期費用などの費用負担は増えてしまいますが、家賃滞納があった場合に入居者の代わり家賃を立て替えて支払ってくれます。
最後に、家賃滞納問題は法的対応も含めた知識と経験が必要になるため、早めに専門家のアドバイスを受けることが問題を大きくしないポイントとなるでしょう。
