土地なしアパート経営は不動産開発会社との協力がおすすめ

土地がない状態からアパート経営を始めるにあたっては、「 自分の力で進める方法」と「不動産開発会社と協力する方法」の2つがあります。

1つ目は、融資先探しから土地・アパート購入までを、一貫して自分で行っていく方法です。「できる限り金利の安い金融機関を探したい」「土地と物件にこだわりたい」など、自由度の高い選択肢がメリットです。

しかしこれには多くの手間と労力が掛かります。また、アパート経営を成功させるためには知識と経験が必要になるため、勉強するための時間も要するでしょう。

管理運営を委託することを前提に不動産開発会社と協力する

2つ目の方法は、アパートの管理・運用業務を委託する代わりに、金融機関の紹介や土地の斡旋、物件探しなどを不動産開発会社に協力してもらう方法です。

多くの工程を業者に委託できるため、必要な労力が少なくて済みます。知識や経験が少なくともアパート経営を始められる点も大きなメリットと言えるでしょう。

サラリーマンが仕事をしながら進めるのは難しいため、自分の力で進めるより不動産開発会社と協力する方が現実的です。

業者選びはアパートの建設やその後の経営全体を考えて検討しましょう。特定のエリアの知見が豊富な「地域密着型」や、自社に豊富なネットワークを持つ「大手不動産」など、不動産会社によって得手不得手がありますので、自分がパートナーに求めるものは明確にしておきます。

一方で、業者によって良し悪しが分かれる点に注意しなければなりません。すべてを業者任せにしてしまうと、思わぬ失敗や不利益を被ることになります。「必要ない修繕を見積もられる」「誤った物件情報が広告に記載される」といったことも、実際にあったトラブルです。業者に依頼するとしても、自身で勉強し、基礎的な知識を十分に身につけることは大切です。

次に計画が重要！アパ―ト経営のノウハウとは？

候補の土地が決まったら、次はアパート経営の計画を練りましょう。アパートでどれくらいの収益が出せるのか、土地の購入費やアパート建設費をローンで工面した場合は月々どれくらいの返済をし、完済までにどれくらいの年月を要するかをシミュレーションします。

他にも、アパート経営をする上で知っておきたいポイントはたくさんあります。以下の記事で解説していますので、しっかりと押さえておきましょう。

土地探しのよくある失敗例と満室経営の成功例

失敗例

会社員Aさんは「自己資金0円で不動産投資ができる」という広告を目にして、副業としてアパート経営を始めることにしました。

駅から少し遠く、交通の便があまり良くない場所にアパートを建設。それでも当時は景気が良く、多少交通の便が悪くても満室状態を維持できました。

やがて、景気の悪化に伴い入居者が激減。修繕費が払えなくなり、外観・内装ともに老朽化が進み、更に入居者が集まらなくなるという負のスパイラルに陥ってしまいました。

Aさんは経営を始める当初はアパートも満室状態であったため、安く土地が購入できる郊外を選んだと言います。しかし、景気が悪化したときのことを考えずに土地を購入してしまったため、空室率が高いアパートを抱えることになってしまったのです。

景気やその土地の将来性など長期スパンで物事を考え、リスクも予測しながら土地を選ばなかったことが失敗の要因として考えられます。

成功例

Bさんは千葉県内で安く土地を購入できて、かつ高い賃料が取れる場所にアパートを建てるという戦略をしっかりともって土地探しを進めました。

そこで、東京都心まで電車で30分、大学も近く、乗降車数が千葉県で最も多い柏駅周辺の土地を選択。特に大学生や若手サラリーマンをターゲットに絞って単身者向けのアパートを建てることで、満室経営を実現しました。

明確にターゲットを絞り、自分の目で土地を確認したことが功を奏したと言えます。

Cさんは予算の関係で容積率が低い土地しか見つけることができませんでした。しかし、建築関連の仕事をしていて知識が豊富にあったFさんは「問題ない」と判断して土地を購入。

容積率が低い土地を活かしてアパートを建てることができる建築会社を選び、外観のデザインにもこだわったことで、ステータス感があるアパートを建設。満室状態を維持できています。

しっかりと知識を蓄え、ある分野に強い業者を正しく選んだことで、入居者のニーズに答えられるアパート経営を実現しました。

まとめ

土地がなくともアパート経営は可能です。自分の力だけでなく、不動産開発会社とタッグを組むことで、アパート経営の成功率も上がるでしょう。

しかし決して楽して儲けられるものではありません。ご自身でも勉強や情報収集をして、あらゆるリスクを考えながら戦略を立てる経営者的な視点も持つようにしましょう。