アパート経営におけるリスクとは
アパート経営は不動産投資です。投資には必ずリスクがつきものです。そのリスクは大きければ大きいほどリターンは高くなり、小さければ小さいほどリターンは小さくなります。アパートやマンション経営では、このリスクとリターンは「ミドルリスクミドルリターン」といわれています。つまり、投資した元本がある程度毀損される可能性はあるが、それに対する利益もある程度期待ができることで、信用取引やFXほどハイリスクハイリターンではないということです。
現在は「サラリーマン大家さん」という言葉があるように、年代や年収に限らず幅広い層の人々がアパート経営に乗り出しています。その中には失敗した人、成功した人もいるでしょう。失敗した人はなにがだめだったのか、そして成功した人はどういった経営をしたのかを知る為に、アパート経営におけるリスクについて述べたいと思います。
リスクにはどんなものがあるのか
一口にリスクといっても、不動産投資には様々なリスクがあります。
- A取得時のリスク
- B保有や運用時のリスク
- C売却時のリスク
A取得時のリスクでは、不動産業者選び・投資時期・物件選びが重要です。不動産業者選びでは、会社の規模や業績、提携先の金融機関、保障やサポートはどれぐらい用意してあるのかなどを調べ、慎重に選びましょう。これらを怠ると、のちに精神的、肉体的、金銭的にもストレスが過重にかかりアパート経営はたちまちうまくいかなくなります。
投資時期ですが、これは人口動向や今後の需要、資産価値が高く上がっている土地を路線価図などで読み取ることで時期が把握できるのではないでしょうか。
下の表は「総務省(住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数（平成26年1月1日現在）)
より抜粋加工したものです。
代表的な県を抜粋し、ここ5年の人口動向を示したものです。平成21年を100とした場合、東京のみ人口増加がわかりますが、大阪はほぼ横ばい、北海道と鹿児島に関しては減少しています。
他増加している県は神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、福岡県、滋賀県、沖縄県であり他県は横ばいもしくは減少しています。このことから空き室率が下落するのを防ぐために人口増加している地域を調査し、アパート経営をすることが賢明であることがわかります。また、東京オリンピックが2020年に開催されますが、それに向けて周辺や湾岸地域などでは建築ラッシュが始まり、特に山手線内は地価が2倍となることが予想されています。 2020年に向けて益々人口集中が予想されます。
こういった人口動向を踏まえることは重要ですが、他にも大学・専門学校、雇用・生活関連施設の建築予定や都市計画など入居者の需要動向を把握することも大切です。
B保有や運用時のリスクですが、具体的には
- 賃料単価の下落
- 空き室率
- 建物・設備の老朽化
- 天災による被害
があげられます。賃料単価は建物が老朽化してくると設備の古さやデザインの劣化などの影響から、どうしても下げざるを得ません。それにつられ空き室率も左右されます。こういったリスクを避けるためには、駅徒歩5分、もしくは10分圏内の物件、もしくは土地を選ぶことが重要となってきます。アパートの入居者層をどういったタイプにするかにもよりますが、やはり駅近物件は入居者ニーズの最たる条件の一つです。最近では都内築40年物件でもリフォームやリノベーションを施すことで入居者獲得に成功している例もあります。それは入居者にとって駅近が最大限の魅力だからです。また、設備もなるべく最新設備を設置したり建物回りを常に清潔にしておくことなども重要です。
天災による被害ですが、これは中古物件を購入した際に気をつけるべき事項です。1981年6月新耐震基準、2000年4月品確法施工、2007年6月新構造基準、2008年4月住宅瑕疵担保保履行法、2008年6月長期修繕計画標準様式作成ガイドラインを策定と法改正がなされました。これらをクリアするのにもっとも最適なのは新築物件、もしくはプレミアム中古物件です。2011年に起きた東日本大震災で甚大な被害をもたらした中、最新の建築基準を満たした建築物の大半に関しては崩壊することなく無事乗り越えました。
C売却時のリスクですが、アパート経営を始め何十年か後にはその物件を手放す時がくるかもしれません。その際にどれぐらいの価格が見込めるか、そもそも売却できるのかといった戦略を今から考えておかなければなりません。そういった戦略のことを出口戦略といいます。
出口戦略では、売却時に耐震偽装が発覚したり、不良物件であったりすると市場価値は下がってしまいます。そのリスクを防ぐためにも不動産業者が本当に信用できるのか慎重に選らばなければなりません。また、何十年と経つと時代も変わり周辺環境と適合しなくなる可能性もあります。
例えば、先程の大学新設ですがアパートを建てた当時は学生が集まり数年は満室が見込めるかもしれません。しかし、現在問題となっているように地方の大学は次々と経営破たんし廃校においやられている現状です。そうなると学生は減り街自体の活気もなくなっていくことでしょう。数年、数十年先を予想するのはなかなか難しいかもしれませんが、たくさんの経験と知識を持った不動産業者を選び、今わかるリスクとそれを回避できる対応策をもってアパート経営を成功させましょう。
