アパート経営について勉強していくと、難しい用語や見聞きしない用語がたくさん出てきます。最初にそれらをすべて覚えようとすると混乱を招きますし、用語アレルギーが起きてしまうかもしれません。ここではそのようなことを避けるために、本当に知って頂きたい用語をまとめました。
1R・1K・1DK・1LDK
これは賃貸物件情報などでよく見かける用語なので、知っている人も多いでしょう。部屋の間取りを示す表記です。
1Rの「R」はroomの略ですからワンルーム、つまり一つの部屋にキッチンが含まれているという意味です。そうすると1Kは一つの部屋とキッチン(Kitchen)が分けられているので、実際の居住スペースは１Rより少し広く使うことができます。1DKの「D」はダイニング(Dining)の略ですから、1部屋とダイニングキッチンのある間取りとなります。1LDKの「L」はリビング(Living)の略です。1部屋とリビングダイニング、キッチンのあるお部屋ということになります。
最近では構造上(採光や天井高、喚起などの規定がクリアされないと)納戸になってしまう部屋があることから、納戸(service room)を表記するために1SLDKだったり、ウォークインクローゼットがある部屋を示すために1LDK＋WIC、またステップインクローゼットをSTCとするなど、時代のニーズとともに多様化してきています。
＊一般的に...１R：12㎡～15㎡・１K：15㎡～20㎡・１DK：20㎡～30㎡・１LDK：30㎡～40㎡
＊納戸→１LDK+Nと表記される場合もある
アパートローン
これも銀行などに行った時、色々なローン商品の一つとしてパンフレットが置かれているのを見たことがあるかもしれません。アパートローンとはその名の通りアパートを建てるために銀行からお金を借りる(融資を受ける)ローンのことをいいます。
銀行からお金を借りると金利というものをつけて返済していきます。金利とはお金を一定期間貸し借りした時の手数料と思って頂ければ良いでしょう。この金利は銀行によって違いますので、自分に都合の良い、適切な銀行を選びましょう。
固定資産税
固定資産税とは、毎年1月1日時点で持っている土地や家などの所有者に、市町村から請求される税金のことです。どのように金額が決められているかというと、課税標準×1.4％*です。課税標準は誰がどのように決めているかというと、総務大臣が固定資産評価基準というのを告示しているのですがそれを元に市町村が課税標準を出し、固定資産税額を算出しています。
*課税標準×1.4%ですが、この1.4%は標準税率であり統一ではない。都道府県や市町村によって変わる場合もある。
キャッシュフロー
もしかしたら他の投資で見聞きしているかもしれません。
キャッシュフローとは、お金の流れのことです。次に出てくる用語に深く関わってきます。
インカムゲイン
不動産でいえば家賃収入のことです。他の投資(株やFXなど)の場合でもよく使われます。もっと広義の意味で説明すると「安定的で継続的に得ることのできる収入」のことです。株であれば「配当金」にあたりますし、もっと身近な預貯金でいえば「利息」にあたります。
キャピタルゲイン
不動産でいえば売却のことです。ですので、自分が今住んでいる家を売却する時もキャピタルゲインになります。親が亡くなって家と土地を処分しようとなった時も、キャピタルゲインです。インカムゲインとキャピタルゲインは二つセットで覚えておくと覚えやすいかもしれません。
不動産所得
アパート経営するからには、不動産収入と不動産所得は違うということをぜひ知っておかなければなりません。
不動産収入とは単純に家賃収入や共益費、礼金収入を指し、不動産所得とは、家賃収入から必要経費をひいた額のことです。
デューデリジェンス
デューデリジェンスとは、投資対象(ここではアパート経営ですね)に「本当に投資して大丈夫かどうか」を経営や法務、財務など多角的に調査分析することです。
キャップレート
キャップレートとは、還元利回りのことをさします。還元利回りとは、不動産の収益を表すものです。
利回り
元金に対する配当の割合です。例を出してみます。
例)5000万円のアパート6部屋1棟購入
1部屋の家賃7.5万円貰うとした場合、
7.5万円×6部屋＝45万円／月
45万円／月×12か月＝540万円／年
540万円÷5,000万円＝0.108
この10.8%が利回りといいます。この利回りが高ければ高いほど収益が高いといえます。しかしここで注意が必要です。どんな投資にもいえることですが、利回りが高ければ高いほどリスクも大きくなります。それはまた次の特集でお話しましょう。
一括借り上げ
不動産会社や賃貸管理会社などが、オーナーから物件を一括して借り上げ毎月一定額の賃料を支払う運用形態のこと。オーナーは不動産会社や賃貸管理会社などに空室管理や入居者管理を任せることができるので手を煩わせることはないです。その代わり、オーナーは不動産会社・賃貸管理会社などに一括借り上げの手数料を支払わなければならないため、その分収入は減ります。
不動産取得税
アパートやマンション、住宅など不動産のすべてにかかる税金のこと。不動産取得税は、取得した日から60日以内に県税事務所に申告書を申請し、納税は定められた期限内に納税通知書により納める必要があります。
この他にも様々な用語や、更に理解を深めなければならない分野などがあります。特に利回りやキャップレートについては今後の資金計画に大変重要なものであり、不動産の市場状況と合わせて考えるべきものです。
