路線価上昇におけるメリット・デメリット

路線価が上昇することで、我々にどのような影響があるのでしょうか。また、どんなメリット・デメリットが考えられるのでしょうか。

路線価の上昇がメリットになる人

土地の価格が上がれば不動産が高値で売れるので、不動産を売ろうとしている人や投資家にとってはメリットとなります。また、不動産の売買を介入する不動産会社も、利益となる仲介手数料が上がりますので、メリットになるでしょう。

加えて、お金を借りる人、お金を貸す銀行などの金融機関も、双方にメリットがあります。

借りる人にとっては担保価値が上昇するので借入れ額が拡がり、より多くのお金を調達することが可能になります。金融機関は担保割れ（担保をとった不動産の売却価格が融資額を下回ること）のリスクが低くなりますので、メリットとなります。

路線価の上昇がデメリットになる人

不動産を売る人とは対象的に、不動産を買おうとしている人にとってはデメリットに働きます。1年前には1,000万円だった土地が1,200万円に上昇すれば、200万円の値上がりになったのと同じ意味です。

不動産をもっているオーナーや地主さん、あるいは相続が発生して新たに土地を所有する人にとっても、土地の価格が上昇すれば固定資産税の税率も上昇しますので、 歓迎できる事態とは言えないでしょう。

相続税が払えなくなったときの対処法

路線価は相続税の額に直接影響しますので、「路線価の上昇により相続税が高くなって払えない」といったケースが出てきます。

その場合は、ローンのように分割で支払うことができます。ただし、利子がつくので最終的に支払う金額は一括で納付した場合よりも多くなるので注意が必要です。

また、土地を売却して得た利益で相続税を支払うという選択肢もあります。仮に土地の価格が1,000万円で、相続税が200万円だった場合、相続税を支払ったあとでも800万円の余剰がでる計算になります。

分割でも支払えず、土地も売却できない場合は、相続放棄という手段もあります。ただし、相続放棄した場合には現金などのプラスの資産も相続できないので慎重に検討しましょう。

路線価の見方と算出方法の解説

土地の路線価を調べるには、国税庁が公表している「路線価図」が役立ちます。以下では路線価図の見方と算出方法についてご説明します。

路線価図の取得方法

路線価図は国税庁のホームページから見ることができます。

> 財産評価基準書｜国税庁

路線価図の読み方

参照元：路線価図の説明｜国税庁

路線価図には地名や路線価が書き込まれています。「●●町◯丁目」という地名が書かれており、その周辺の◯で囲った数字が番地です。たとえば「A町2丁目」という地名が書かれていて、その周辺に「⑫」という数字が記入されているのであれば、そこは「A町2丁目12番地」となります。

末尾にアルファベットがついた数字が路線価で、千円単位で1平方メートルあたりの価格が示されています。たとえば「215D」と記された土地の場合は、1平方メートルあたりの路線価が21万5,000円で、借地権割合が60％となります。

土地の価額を調べる方法

「路線価×奥行価格補正率」という計算式で、その土地の1平方メートルあたりの価額を求めることができます。

上記は「路線価：30万円」「奥行き：35m」「敷地面積：700平方メートル」の土地の例です。この土地の1平方メートルあたりの価格は29万1,000円であると求められます。

その土地の総額を計算したい場合は、この数値に敷地面積をかけること求められますので、総額2億370万円であるとわかります。

借地権の価額を調べる方法

借地権とは、土地の所有者から譲ってもらう土地を利用するための権利です。土地の借地人が土地の権利を一部取得する形になります。

土地の権利全体のうち、借地人のほうに移った権利の割合を「借地権割合」と言い、土地の総額にこの割合をかけた金額が借地権の価額となります。

さきほどの土地の借地権割合が70%だった場合は、借地権の価額が1億4,259万円となります。

注意するべきなのは、路線価図に記載されている借地権割合は、あくまで目安である点です。本来借地権の割合は地主と借地人の間で決められるものですので、実際の取引では割合が異なる場合があります。

路線価のピーク予想

路線価が上昇している背景には2020年の東京オリンピック・パラリンピックがありますが、多くの専門家は五輪前に地価上昇のピークを迎えると予想しています。

ニッセイ基礎研究所が不動産会社の担当者など113人を対象に行ったアンケート調査によると、8割の専門家が「五輪前にピークを迎えるだろう」と予想していることがわかりました。

> 路線価　五輪後の東京、価格予測難しく - SankeiBiz（サンケイビズ）

特にマンションなどは投資や相続税対策で購入するケースが多く、価格が高騰を続けている中で投資対象としての魅力が低くなり、供給も過剰になりつつある現状から、このまま高値で推移するとは思えないという意見もあります。

今年、来年あたりが地価変動のターニングポイントになるかもしれません。 これから不動産を購入される方は高値掴みしないように、タイミングを見計らいながら購入を検討しましょう。