Risk1 [市場リスク-b]
新築物件の増加。世代によって異なる持ち家意識…。賃貸住宅マーケットの供給(物件)は激戦化しています。

2012年以降、賃貸住宅の新設着工が増加しています。

2008年のリーマンショックを境に、賃貸住宅の着工件数は大きく落ち込みました。しかし2012年以降はゆるやかに上昇。2016年には住宅全体の新設着工を牽引するほどの回復をみせています。
その理由のひとつと考えられるのが、2015年1月に施行された相続税法の改正です。さらにマイナス金利政策により、投資マネーが賃貸市場に流れ込むことになりました。
なお2014年の全体的な落ち込みは、消費税が8%に増税される前の駆け込み需要の反動によるものと思われます。しかしこの時も貸家だけは上昇。上昇基調はそのまま続いており、2016年の貸家の新築着工件数はリーマンショック以降では最高となっています。

▪️新設住宅着工戸数の推移
新設住宅着工戸数の推移

貸家着工は2010年以降6年連続で増加。一見供給過剰ですが、
東京圏など人口流入が続くエリアでは、需要は底堅いとみられます。

新耐震基準以前の古い物件は、建替え期を迎えています。

新設着工が増えたことで賃貸住宅が供給過剰になり、空き家率を押し上げているのではないかという見方があります。
しかし、賃貸住宅は建てられるだけではありません。老朽化が進めば建替えられたり取り壊されることになります。新耐震基準が導入されたのは1981年(昭和56年)ですが、それ以前に建てられた物件は稼働中の賃貸住宅の15~20%程度。こうした物件が新築物件と入れ替わっていくことも考えられ、新設着工件数がそのまま賃貸住宅の純増になるわけではありません。

▪️建築時期居住世帯のある賃貸住宅数
建築時期居住世帯のある賃貸住宅数

新設の貸家着工が増加する一方、古い賃貸住宅の滅失も。
老朽化により建替え時期を迎える物件は20%と考えられます。

持ち家率が上昇。しかし世代によって意識に違いも。

2015年の国勢調査によると、持ち家率は全国平均で63.6%。5年前の前回調査よりも1.7ポイント上昇しました。ちなみに民間の借家は28.1%。こちらは2010年とまったく同じ割合です。
持ち家志向は依然として強いように思えますが、世代別にみると意識に違いがあることがわかります。
以前は全世代で持ち家志向が8割を超えていましたが、特に20代における持ち家志向の低さが目を引きます。景気の低迷が続くなかで社会人になった比較的若い層にとって、ローンにしばられることのない自由さは賃貸住宅の魅力のひとつ。持ち家志向の低下は、賃貸住宅の需要拡大につながっているといえるでしょう。

▪️持ち家の割合(2015年/全国)
持ち家の割合(2015年/全国)
▪️住宅の所有に関する意識
住宅の所有に関する意識

20歳~29歳の持ち家思考は約63%に。
多様な価値観が賃貸住宅需要拡大の要因にもなっています。

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