アパートは改修やリフォームを施すことにより、長期間にわたって収益を生む物件となりますが、いずれは建て替えや取り壊しの時期がやってきます。

建て替えは頻繁に経験することではないため、どのような手続きや流れになるか不安を感じるオーナーも多いのではないでしょうか。まずは基本的な手順を把握して、スムーズな建て替えに役立てましょう。

建て替えの計画と下準備

どのような物件に建て替えるのか

アパートを建て替える際には、同じような戸数や仕様のアパートに建て替える方法以外にも、戸数を増やして単身向けにしたり、逆に戸数を減らしてファミリー向けにしたり、区画に分けて戸建住宅に建て替えたりと、様々な方法が考えられます。

どのような物件が適しているか検討するためには、周辺の環境や相場を再調査する必要があります。過去にアパートを建築したときとは状況がまったく変わっている場合もあるでしょう。

需要によっては、店舗物件が適している場合や、駐車場やコインパーキングに用途変更した方が適している場合もあり得ます。

資金計画とスケジュール

どのような物件に建て替えるか決定すれば、資金計画とスケジュールについて検討します。建て替える物件の種類によって必要となる建築資金も建築後の収支計画も変わってきますので、出口戦略まで見据えた計画を立案する必要があります。

建築のスケジュールは季節的な需要も勘案して決定すべきですが、通常の建築と異なり、現状のアパートに入居者がいるケースが多いため、立退き期間も含めたスケジュールを考える必要があります。

立退きについて（正当事由、立退き料、転居斡旋など）

アパートのオーナーが入居者に対して立退きを申し出るためには「正当事由」が必要となります。これは、賃貸借契約における借主の保護などを目的とする「借地借家法」において要求されるものです。

借地借家法28条では「正当事由」の有無について、賃貸人と賃借人が建物使用を必要とする事情、賃貸借に関する過去の経緯、建物の利用状況などから総合的に判断される旨が規定されています。また、明渡しの条件として給付される立退き料の金額も考慮要素となります。

退居の時期や立退き料の金額などについては、交渉に相当の期間を要する場合もあります。また、転居に対する斡旋や引越し費用の負担などを行う必要も生じます。

これらの立退きに関する交渉をオーナー自身で行うことは負担が大きいため、不動産会社や専門家（弁護士）などに相談した方がよいケースが多く、第三者が間に入ることで角が立たないというメリットもあります。

請負工事やローンその他の手続き

解体、建築請負工事の契約

解体工事と建築工事はそれぞれ別業者に依頼することも可能ですが、まとめて建築業者や工務店に見積り依頼を出した方がスムーズに進む場合が多いと考えられます。

特に、規模の大きな解体作業になると、解体工事業だけでなく、建設工事業などの許可が必要となるほか、自治体に特定建設作業にかかる届出をしてからの着工となる場合があるので注意が必要です。

不動産ローン、建て替えローンの契約

建て替えに際してローンが必要となる場合には、ローンの審査、金銭消費貸借契約の締結、融資の実行というスケジュールを踏まえた計画を立てましょう。

通常の戸建住宅を購入する際には、不動産売買契約書にローン特約（融資利用特約）を付して、ローンが下りなかった場合には契約の効力が生じないようにしているケースが一般的ですが、アパートの建築請負工事にはそのような特約がない場合も考えられます。紛争の原因ともなりますので、条件については十分に確認しておく必要があります。

完工、補助金申請、税務申告など

完工（立会、引渡し、入居者募集など）

順調に工事が進み、完工となった際には立会、引渡しが行われます。完工時期を入居者の需要が多い時期に合わせられるとベストですが、官公庁から民間に至るまで多くの工事が会計年度末に集中します。

職人の確保ができなかったり、工事に遅延が生じたりする場合も考えられるので、入居者募集はタイミングを見ながら慎重に進めましょう。

補助金申請（証憑整理、経費集計など）

アパートの建て替えに際しては補助金を活用できる場合もあります。補助金の有無や利用条件は自治体によって異なりますので、各自治体のHPなどで小まめに情報収集するとよいでしょう。

たとえば、解体費、設計費など一定の費用支出に対して「2分の1」や「3分の1」といった割合で補助金を支給するケースもあります。これらの補助金申請には、適切な経費集計や証憑書類の添付が必要となる場合も多いので、条件についてはあらかじめ確認しておきます。

登記（登録免許税）、固定資産税、不動産取得税、税務申告など

通常の戸建住宅と比較して、物件価格が高くなるアパートでは、所有権の保存登記における登録免許税や固定資産税、不動産取得税も高額になります。

固定資産税については、建物が新築された分だけ従来のアパートより高くなることが想定され、また不動産取得税についても、数か月後など忘れた頃に納付書が届くため、資金の確保には注意しましょう。

税務申告に関しては、解体費や設計費の処理、固定資産区分や耐用年数の設定、消費税の処理など、通常の年とは異なる検討項目が増えるため、税理士への相談の要否なども含め、対応が必要となります。

まとめ

アパートの建て替えでは、立退きに関する交渉、ローンの審査、工期の進捗などでスケジュールが前後することも想定しなければなりません。

時期によっては補助金の申請可否や税務申告の内容も変わってくる可能性がありますので、まずは全体の流れをしっかり押さえて、一つ一つ着実に進めることが重要となります。