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借地権と底地権について、よくあるトラブルと解決法

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借地権、底地権に関連するトラブルは、不動産投資をする場合、借地権付きの住宅を購入する場合、不動産を相続した場合など様々な場面で発生します。

今回は、その中でも典型的なトラブルを以下の3つに分けてご紹介その解決方法についてもお話ししたいと思います。

  • 立ち退きに関するトラブル
  • 賃料に関するトラブル
  • 更新に関するトラブル

1.立ち退きに関するトラブル

地主の都合で明渡しする場合

地主側から賃借人に対して明渡しを主張する場合、地主側に「正当の事由」があれば、賃借人に立退料などを払わずに明渡し請求することができます

しかし、賃借人の立場からは「土地を明渡ししたくない」、「立退料を支払って欲しい」などの主張が出てくる可能性もあります。

このような場合、地主側の事情が「正当の事由」に該当するのかどうかが問題となってきます。

正当事由は、個々のケースに応じて地主側、賃借人側双方の事情を総合的に判断して決定されます。そのため、判断は非常に難しく、双方の主張が対立しやすいところでもあります。

正当事由の判断基準は?

正当事由を判断する際の要素は、借地権(旧法)では特に明文がありませんでしたが、借地借家法(新法)では明文化されました。

借地借家法では、たとえば、地主と賃借人が土地を必要とする事情や、土地の利用状況などの要素が挙げられています。具体的には、「地主の親族がどうしてもその土地で生活する必要がある」などの事情があれば、正当事由として認められる可能性があります。

立退料の提供自体が正当事由を補う場合がある

正当事由の有無を判断する際に、上述のような事情を単独で判断するだけでなく、「地主が賃借人に対してどの程度の立退料を提示しているのか」を考慮する場合があります。借地借家法でも、正当事由を判断する際の要素として、財産上の給付の申出が挙げられています。

つまり、地主側にある程度の正当事由があり、それに加えて相応の立退料も提示している場合には、正当事由として認められる可能性が高くなります。

まずは話し合いが大切

お互いの主張や事情を知るためにも、まずは話し合いが大切です。地主側からの明渡しの要請を、賃借人側がすんなりと認めてくれれば、話し合い成立で万事うまく進むことも考えられます

特に、地主側に正当事由がない場合は、交渉次第ということになるので、話し合いがより重要な意味を持ってきます。

賃借人側が拒否すれば、それまでということになってしまいます。この場合、借地権価格を目安に金額を提示することも考えられます。

借地権価格は、更地価格に「借地権割合」を乗じたものになります。「借地権割合」は路線価図などで確認することができますが、7割程度となることが多いでしょう。なお、市街地ほど割合が高くなる傾向があります。

正当事由があるのに相手方が応じてくれない場合

地主側に正当事由がある場合は、賃借人に主張を納得してもらう必要があります。どうしても相手方に納得してもらえない場合は、弁護士などの代理人を通じて話し合うなどの方法があります。

また、相手がまったく話に応じない場合には、調停に持ち込む方法も考えられます。調停は管轄地域にある簡易裁判所などに書面などで申し込むことになります。

契約がそもそも一時使用の場合は保護されない

賃借権の内容が一時使用の場合は、借地法や借地借家法のうち更新や存続期間などの重要な規定が適用されません

一時使用とは、臨時施設その他のために一時的に土地を貸す場合を指します。たとえば、建設現場に隣接する土地に3か月だけ仮設事務所を設置するなどの使用方法です。

このような場合には、契約期間の終了をもって、賃借人は土地を明渡しする義務がありますので、地主側もその旨を明確に主張することが大切です。

2.賃料に関するトラブル

地代を上げるためには「事情」が必要

地代を値上げするためには一定の条件を満たす必要があります。条件としては、当初の地代が決められたときから相当の期間が経過していること、社会経済的な事情に変動があることなどが挙げられます。

「事情」の判断は難しいものですが、たとえば、近隣の地代が上昇している、近隣の地価が上昇している、固定資産税が上昇しているなどであれば、認められる可能性があります。

賃貸借契約の特約について

ただし、賃貸借契約書で「事情に変更があっても一定期間は地代の増額を行わない」という条項がある場合は、地代の増額は認められないので注意する必要があります。

なお、「地代の減額を行わない」という条項の場合は、仮に減額したとしても賃借人の不利益にはならないので、その減額は有効となります。

事情がある場合、裁判という手段も

地主側で地代を値上げするだけの事情があると判断している場合でも、賃借人が地代の増額請求を拒否することが考えられます。こうした場合、最終的には裁判という手段もあり得ます。

しかし、借地借家法(新法)においては、地代の紛争でいきなり裁判を起こすことはできず、最初は調停を申し込む必要があります。なお、このような立場を調停前置主義と呼んでいます。

地主が地代を受け取らない場合は供託という手段がある

賃借人側から見て、増額請求には納得できないという場合もあるでしょう。そのような場合には、従来どおりの地代を地主に支払うことになりますが、地主が受け取らないということも考えられます。

地主が地代の受領を拒否する場合、賃借人としては相当と認める地代の額を法務局に供託することが可能です。そうしておくことで、協議中においても賃借人は地代の支払義務を履行していることになります。

3.更新に関するトラブル

賃貸借契約の更新の際に更新料を請求できるか

一般に、契約更新時に更新料を支払うケースの方が割合的には高くなっています。

しかし、賃貸借契約の中で更新料についての条項がない場合には、賃借人は更新料を支払う義務がないとする判例があります。地主側が「慣習的には更新料を支払うものだ」と思っていても、契約に定めがない場合には、賃借人に請求することは難しいと考えた方が良いでしょう。

更新料の支払拒否で契約解除になる場合も

逆に、賃貸借契約上、更新料についての定めがあるにもかかわらず、賃借人が更新料の支払をしない場合には、契約解除の原因となることがあります。

判例では、更新料の支払が更新後の賃貸借契約の重要な要素となっており、その不払により当事者間の信頼関係が破壊したとして契約解除原因を認めているものがあります。

したがって、地主側、賃借人側の双方とも契約内容をよく確認することが重要といえます。

まとめ

借地、底地に関するトラブルには今回紹介したもの以外にも様々なものがあります。

どのようなことが問題となっているのか、タイプ別におおよその問題と解決方法を知っておくのは有用なことでしょう。

今回は典型的なパターンをいくつか紹介しましたが、第3回、第4回では、借地権、底地権それぞれの立場からより具体的なケースを取り上げたいと思います。

特集:不動産トラブルで多い借地・底地に関する問題と解決

第1回不動産トラブルの起きやすい「借地」と「底地」の基本まとめ
第2回借地権と底地権について、よくあるトラブルと解決法【当ページ】
第3回借地人の立場から見る、よくある借地権トラブルと解決ケーススタディ
第4回地主の立場から見る、よくある底地権トラブルと解決ケーススタディ