アパート経営に魅力は感じるものの、「入居者とのトラブルが発生し、空室がでたらどうしよう？」と不安を抱いている方も多いかと思います。今回は、入居者とのトラブルを未然に防ぐための予防策となる入居時審査のポイントを確認してみましょう。

アパートの満室経営には、トラブルを防ぐことが第一

トラブルには様々なものがありますが、主には以下の3つに大別できます。

1. 賃料延滞や退去時の敷金返済といった金銭的なトラブル
2. 騒音やゴミ・ペットによる異臭など入居者同士のトラブル
3. 路上駐車や自転車の放置など入居者と近隣住民とのトラブル

特に入居者同士、あるいは入居者と近隣住民とのトラブルが発生した場合は、今後の入居状況にも影響が及ぶ危険性があるので、しっかり防ぎたいものです。

トラブルを防ぐための事前の対策となる「入居時審査」

トラブルを起こしがちな入居者は普段からその兆候が見られる可能性があります。それを事前に見抜くことで、入居後のトラブルを未然に防ぐ事につながるのです。

では入居時にどのような審査をすればよいかご紹介しましょう。

1. 入居者の属性をチェックする

まず大切なのは、入居者の素性を明らかにすることです。属性を項目立てて審査書に盛り込み、チェックするようにしましょう。

入居審査書とは、安心して部屋を貸せる入居者かどうかを判断するために記入してもらう書類です。契約者の住所・氏名・連絡先・勤務先などを基本項目として、以下のような項目を盛り込みましょう。

• 職業（役職なども含む）
• 勤続年数
• 雇用形態
• 給与（源泉徴収票や給与明細の提出も含む）
• 連帯保証人の有無（有りの場合、保証人の氏名や連絡先も含む）
• 国籍
• 家族構成
• 趣味
• 人柄

特に職業は重要です。パートやアルバイトと比べると、正社員の方が経済力にも余裕があるため、金銭的なトラブルは少ない傾向があります。正社員であっても会社や業種によって給料は千差万別なので、不安であれば勤務先の規模や勤続年数を尋ねるのも良いかと思います。

「学生不可」「外国人不可」「経済力があっても必ず保証人を付ける」「公務員か正社員以外不可」というように、厳しい条件をつけて入居希望者を選別しているアパートオーナーもいます。

音楽が趣味ということを知った場合には、あらかじめ「他の入居者様のために音に気を配ることはできますか？」と事前に確認しておくことができます。また家族構成は、後述する「入居理由」の妥当性を検討する材料になります。

2. 人柄や様相を見る

属性以外にチェックしておきたいのが、「人柄」や「様相」です。

いきなり敬語を使わずに話したり、上から目線で話したりするなど、横柄な態度をとる人は他の入居者に対してもそうした態度をとる可能性が高いです。同じ理由から、タバコをポイ捨てする人はゴミのトラブルを、路上駐車など運転マナーが悪い人は駐車トラブルを起こす可能性があります。

入居希望者と直接話をするときには、必ず言動を細かく観察するようにしましょう。

注意しておきたいのが反社会勢力です。近年は暴力団対策法（いわゆる暴対法）による規制が厳しくなってきており、賃貸契約書に暴力団関係者との関わりを持たないということを表明する「暴力団排除条項（反社会的勢力排除条項）」は、必ず盛り込むようにしましょう。

3. 入居理由や時期などを確認する

入居理由や時期なども、トラブルの種を見分ける判断材料になります。

「ファミリー向けの物件に1人で入居する」「大家族が一人暮らし向けの物件への入居を希望する」などといった場合は、より深く事情を聞く必要があるでしょう。

「1日でも早く入居したい」と極端に入居時期を急いでいる入居希望者にも、慎重に理由を確認した方が良いでしょう。他の物件から追い出された可能性もゼロではありません。

ただし、あまりにも厳しすぎる条件をつけると、入居希望者が集まらないリスクもあるので、入居希望者の応募状況によって決めましょう。

トラブルを防いで満室経営を維持しよう

自分一人で進めるのではなく、専門家である不動産仲介に業務委託をするのも大切です。第三者が介入することで、入居時の審査や入居を断る際も、角が立たないで済むケースもあります。

SNSや口コミサイトが普及している昨今では、噂が広がるスピードが早く、一度噂が立ってしまうと消すことが至難の業です。たった1回のトラブルでも拡散され、入居者が見つかりにくくなることも考えられますので、十分に気を配りましょう。

賃貸アパートで起こるトラブルは、ある程度パターンが決まっています。問題を起こしそうな人物は入居時の審査でいくらか見抜くことができますので、しっかりとチェックしてトラブルを未然に防ぎましょう。