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自然災害リスクを最小限にするためにアパートオーナーが抑えておくべきポイント

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アパート経営をする上で、自然災害は避けることのできないリスク。しかし、被害をゼロにできなくても、最小限に抑えることはアパートオーナーの努力や工夫で可能です。そこで今回は、災害リスクを最小限にするためのポイントをご紹介します。

大震災だけじゃない!台風やゲリラ豪雨など自然災害による被害は様々

台風では、大雨や暴風による被害の発生が想定されます。強風で物が飛んでくる、ベランダに置いてあった物が倒れて窓ガラスが割れる、大雨による河川の急な増水で浸水被害に遭うといったことがあります。

窓が破損すれば、割れたガラスで怪我をする危険があります。窓ガラスが割れて雨が吹き込んで部屋が水浸しになり、家具や電化製品に被害が生じることも想定されます。また床上浸水の被害に遭えば、住み続けることが困難になります。

建物の老朽化や手抜き工事など、何らかの欠陥があれば、大雨や強風がきっかけになって雨漏りが発生することもあります。雨漏りは建物を急激に劣化させるだけでなく、カビが発生して入居者の健康を害する原因にもなります。

また自然災害が発生すればアパートオーナーが建物被害を受けるだけでなく、入居者の生活に大きな支障をきたす事態になります。そのため、アパートオーナーには被害を最小限に抑えるための配慮が求められるのです。

法的には、自然災害で建物が滅失するなど賃貸の目的が達成されない状態になれば、賃貸契約は終了し、アパートオーナーには賠償責任はありません。しかし、修復可能な状況であれば賃貸契約は存続し、賃貸人に使用させる義務を履行するために修繕しなければならないのです。

建物の見直しとメンテナンスを!

アパートで起こり得るリスクとして、建物の他に、入居者の損害があります。原則として、自然災害による損害についてはアパートオーナーに賠償責任はありません。ただし、それはアパートオーナーに過失がないことが前提なのです。

建物に何らかの欠陥があり、それが原因で損害が発生した場合は、アパートオーナーに過失があったとみなされる可能性があるのです。

たとえば、窓や建具、共用部分などに何らかの不具合があるのに、アパートオーナーがそれを承知していながら放置していたとします。自然災害発生時に、それらの不具合が原因となって入居者に損害が発生すれば、アパートオーナーが賠償責任を負うことになる可能性があります。

そのためアパートオーナーには、自身の賠償責任を回避するためだけではなく、入居者の安全を担保する必要があります。そのためにも、自然災害が起こった際に自分が所有する物件がどこまで耐えられるのかを確認し必要なメンテナンスをしておくことが大切です。

意外と重要な雨戸や強化ガラス

雨戸があるか否かで被害状況、及び責任の所在が異なります。雨戸が設置されていれば、閉めておけば窓が破損するリスクを抑えられます。しかし、雨戸を締めなかったことが原因で発生した被害は、入居者の責任になるのです。

最近は雨戸のないアパートが多くなっていますが、窓が強化ガラスであれば被害を小さくすることが可能です。割れにくい点もありますが、もし割れても粉々になるので割れたガラスで怪我をするといった二次被害を防ぐことができます。

加入している保険の見直しも!

一般的には建物の被害はアパートオーナーの保険で、個々の家財については入居者の保険でまかなうことになります。

大概の火災保険には、火災や落雷の他に「風災・ひょう災・雪災」の被害に対する補償がセットされています。しかし保険によっては、一部自己負担や一定額を超えないと補償請求ができないケースがあります。

長期契約で古い保険を更新し続けていると、いざという時に補償が受けられないこともあるので注意が必要です。そういったことを踏まえて、現在加入している火災保険で自然災害による被害がどの程度カバーされているかの確認してみましょう。

保証範囲や補償額によって保険料が変わりますから、保証範囲や自己負担の額などのバランスを考慮して保険を選ぶことが肝要です。

火災保険だけでは「地震・噴火・津波」は対象外なので、地震被害の対策には地震保険の特約を付けておかなければなりません。保険料は高くなりますが、日本は何時何処で地震が起きてもおかしくないのですから、アパート経営には地震保険は必須と言えるかもしれません。

入居者への配慮を忘れずに

自然災害時において、アパートオーナーとして入居者への配慮は欠かせません。災害時の避難は基本的に個々の責任で行うものですが、事前に避難先やルートを告知しておくことで被害を未然に防ぐことができます。

防災グッズについても個人の問題ですが、普段から用意しておくべき物の情報を周知するのも配慮といえるでしょう。

平時に快適な暮らしを提供するのはもちろんですが、災害発生時における入居者への配慮は、アパートオーナーとして大事な役割なのです。