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土地の価格「一物四価」とは何か初心者にわかりやすく解説

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私たちが普段買うモノには価格がついています。当たり前ですが、お金を出すことでモノを買うようにするためです。土地も売買するものですから、当然ながら価格が付きます。ただし、株式や金などの投資商品と異なり、まったく同じものは世の中にはありません。そのため、土地に関してはどう価格をつけてよいか難しい点があります。

といっても、売りたい人も買いたい人も価格が決まらなければ売買が成立しません。そこで土地に関しては様々な目的に応じて、目安となる価格が複数付けられています。実際には一物四価(場合によっては一物五価)といわれ、目的に応じて一つの土地に公的に算定された価格と実際に売買する価格の4つ(ないしは5つ)が付けられているのです。今回はこの一物四価について解説します。

1.土地取引か税金の計算に使うのかで公的価格はわかれている

一物四価の4つの価格とは、「実勢価格」、「公示地価」、「固定資産税評価額」、「相続税路線価」が該当します。一物五価という場合には、「実勢価格」、「公示地価」、「固定資産税評価額」、「相続税路線価」、「基準地標準価格(都道府県地価調査価格)」の5つが該当します。4つか5つかは、基準地標準価格を公示地価の補完と考えるか、別として取り上げるかで異なってきます。このうち公的価格は、「公示地価」、「基準地標準価格(都道府県地価調査価格)」、「固定資産税評価額」、「相続税路線価」が該当しますので、まずはこの4つについて解説します。

まず「公示地価」とは、一般の土地取引価格の指標となるものであり、国土交通省により公表されます。全国における主要な地点である約2.3万地点で、毎年1月1日時点の更地としての価格を鑑定し、3月下旬頃に公表されます。銀座の土地が日本で一番となった、というようなニュースが公表されるのは、この公示地価によるものです。

次に、「基準地標準価格」について。この基準地標準価格も一般の土地取引価格の指標となるものであり、公示地価の補完的な役割を果たすものとなっています。公示地価が1月1日時点の価格に対し、基準地標準価格は毎年7月1日時点の価格をあらわしており、都道府県により9月下旬頃に公表されます。1年間の間に地価が動いたとしても、公示地価と基準地標準価格を比べることである程度その動きがわかることになります。

「固定資産税評価額」とは、固定資産税や不動産取得税、登録免許税など不動産関連の税金の計算の基礎となる価格になります。全国のほとんどの土地が対象となっているため、毎年ではなく、3年に1回(3年おきの1月1日時点)価格が更新されます。なお、3年間の間に、大きく価格が変動している場合には、修正が加えられることがあります。また、原則としてその土地・建物の所有者、借地人、借家人のみが知ることができる価格であり、固定資産税評価額は公示地価および基準地標準価格の70%を目安に決定されています。毎年土地や建物の固定資産税を支払っている方は、市町村から届く納税通知書をご覧になっていただくと、どの位の評価金額であるのかがわかるようになっています。

「相続税路線価」とは、土地の相続税や贈与税の計算の基礎となる価格が該当します。毎年1月1日を基準日として、国税庁が7月初旬頃に公表します。相続税路線価は、土地全体の価格をさすものではなく、道路に価格が付きます。所有地に接している道路に付いた価格に、土地の面積を掛け合わせることで、相続税を計算する際の評価額を求めることができます。公示地価の80%を目安に決定されています。

2.実際に売買される価格は「実勢価格」

上記の公的な土地価格は、あくまでも土地取引の目安に使われるか、税金の計算の際に利用されるものになります。実際の売買における価格とはまた異なるのです。土地売買は原則その時の時価をもとに行われます。つまり、買いたい人と売りたい人が合意すれば売買が成立することになりますので、その合意した価格が時価に該当します。これを通常「実勢価格」と呼んでいます。

なお、あくまで取引がなされた金額が実勢価格になるため、不動産広告に掲載されている販売価格が実勢価格となるわけではありません。高すぎれば取引は成立しないためです。売主が希望する売却価格をもとに広告に価格を載せることは自由ですが、あまりにも通常の取引とかけ離れた価格を載せても売れなければ意味がありません。そのため、実際には周辺の取引事例なども参考にしながら、取引が可能な売却金額を見積もっていくことになります。

以上、一物四価、ないしは一物五価について解説してきました。価格が異なるのは利用目的が異なるからです。ご自身の目的に応じて、それぞれの価格を利用、参考にするようにしてくださいね。